Máme za sebou třetí týden od vyhlášení celorepublikové karantény a lidé se na nás stále častěji obracejí s otázkou, jak je na tom aktuálně realitní trh v Brně. Že četli, že…

Situaci s kolegy bedlivě sledujeme a konzultujme téměř každý den. Sledujeme, jak se mění zájem o námi nabízené nemovitosti. Denně mluvíme se zájemci o koupi. Sledujeme, které z nabídek v inzerci zůstávají, u kterých se snížila cena, nebo zmizely úplně. Každý den sledujeme, zda a jaké nové nabídky přibyly. Konzultujeme s lidmi budoucí prodeje a připravujeme další nemovitosti na prodej a pronájem.

Co se tedy dá o situaci na brněnském realitním trhu napsat po 3 týdnech karantény? Jaká je nálada? Jak se vyvíjí nabídka a poptávka? Prodává se? Jak jsou na tom ceny?

Karanténa a prodej nemovitostí

 16.3.2020 byla vládou vyhlášena „karanténa“ pro celou Českou republiku. Na několik dnů se obchodování s nemovitostmi zastavilo. Lidé řešili, jak se v nové situaci zorientovat a jak se s ní vyrovnat.

19.3.2020 vláda rozhodla, že se zákaz maloobchodního prodeje, prodeje služeb v provozovnách již nebude dále vztahovat  na realitní zprostředkování (USNESENÍ VLÁDY ČESKÉ REPUBLIKY č. 264). Toto rozhodnutí tedy umožnilo lidem účast na prohlídkách a dalších aktivitách spojených s prodejem, koupí a pronájmem nemovitostí prostřednictvím realitních kanceláří.

Druhý týden, od 23.3.2020, bylo vidět, že lidé si už na novou situaci začínají zvykat a vrací se k řešení životních potřeb včetně bydlení. Lidé se začali ozývat na inzerované nemovitosti. Realitním makléřům začali volat jejich známí a bývalí klienti, kteří zvažovali prodej. Za maximálních bezpečnostních opatření jsme realizovali podpisy kupních smluv a dokončovali transakce. Na fyzické prohlídky, byť s maximální opatrností, chtěl ale málokdo.

V průběhu třetího týdne, od 30.3.2020, se situace začala postupně uvolňovat. Část lidí aktivity spojené s nákupem a prodejem nemovitostí dále odkládala, ale bylo jich už podstatně méně než v předchozích týdnech.  V posledních dnech realizujeme desítky konzultací s prodávajícími, kteří zvažují prodej nebo nákup nemovitosti.  Připravujeme další nemovitosti na prodej. U nemovitostí, které už v nabídce jsou, realizujeme prohlídky. Vše samozřejmě s maximální mírou prevence (s rouškou, rukavicemi, hygienou, …).

Nálada lidí

Po 7 letech růstu si lidé těžko dokážou představit, že ceny mohou najednou a třeba i několik let klesat.

Málokdo je schopný si představit, že ceny nemovitostí mohou výrazně klesnout. Většina lidí si dokáže představit pokles o jednotky procent (3 až 15%). Málokdo je schopný připustit, že nemovitosti mohou klesnout o desítky procent.

Spousta lidí věří (nebo chtějí věřit), že po karanténě se velmi rychle zastavený vlak (ekonomika) opět rozjede a ceny opět porostou.

Pak jsou tu lidé, kteří považují pandemii koronaviru jako něco, co nastartovalo celosvětovou recesi, která bude trvat několik let. Spekulují o době trvání a hloubce recese. Tito lidé předpokládají, že ceny nemovitostí budou v následujících letech klesat a mohou se propadnout o desítky procent.

A také se potkáváme s lidmi, kteří se obávají vysoké inflace způsobené chystaným uvolněním obrovských částek do ekonomik (ECB ruší limit pro nákup dluhopisů, může tisknout víc peněz). Bojí se znehodnocení svých úspor a chtějí je uložit do komodity, která je ochrání před případnou hyperinflací, do nemovitostí.

Jak se mění poptávka

Lidé, kteří nemají obavy o svou budoucnost (práci, podnikání,…), mají stále chuť nakupovat i za ceny před karanténou.

Lidé, kteří akceptují ceny vyšší, než za které se prodávalo v únoru 2020, jsou spíše výjimkou. Pokud někdo enormně o nabízenou nemovitost stojí a nechce o ni přijít (a o tuto nemovitost se zajímá více lidí), jsou ochotni zaplatit cenu vyšší. Takové situace už ale řešíme spíše ojediněle.

Objevují se lidé, kteří mají tendenci si říct o slevu a vyjednávat. Pokud je nabídková cena nastavena na cenu, za kterou se prodávalo v únoru, jsou většinou ochotni cenu akceptovat nebo se spokojí se slevou o 1 až 5% nižší.

Poptávka je nyní „řidší“, lidé nákup odkládají, protože

  • se bojí koronaviru (je karanténa) a nechtějí na prohlídky
  • neví co bude (hrozí jim ztráta zaměstnání nebo pokles příjmu)
  • se bojí zadlužit nebo se vydat z peněz (připravují se na horší časy)
  • vyčkávají, až budou ceny nižší (spekulují na pokles cen během déletrvající recese)
  • vyčkávají s nákupem na zrušení daně z nabytí s vizí, že ušetří 4% z kupní ceny nemovitosti (více viz.  Bude opravdu zrušena daň z nabytí nemovitosti? )

Někteří drobní investoři chtějí nakupovat už dnes, ale za ceny o deset a více procent nižší oproti maximu z února 2020. Chodí na prohlídky a dávají cenové návrhy a snaží se vyjednávat.

 

Jak se mění nabídka

Lidé, kteří chtěli letos prodávat a nespěchali, chtějí (nebo budou chtít) prodávat co nejdříve.

Ti co odkládali prodej z důvodu, že čekali na úplný vrchol, teď chtějí (budou chtít) rychle prodávat.

Lidé, kteří mají strach o svoji budoucnost (přišli o práci nebo se ztráty obávají) a mají vysoké měsíční náklady, které by nezvládli, se snaží (budou snažit) svých nemovitostí zbavit co nejdříve. Dokud jsou ceny na svém vrcholu.

Lidé prodej odkládají kvůli karanténě. Prodej svépomocí je problematický. Realitní makléři jsou stále paralyzovaní. Je velké množství lidí, kteří stále mají pocit, že realitní kanceláře stejně jako jiné obchody a provozovny nesmí vykonávat svoji činnost.

 

Jak je to s domy a byty

Nabídka brněnských bytů a domů na prodej během března nijak zásadně nerostla ani neklesala. Obecně se dá říct, že se brněnský realitní trh stále potýká s malou nabídkou nemovitostí. Poptávka vlivem karantény a z obavy z nástupu recese ochladla a je citlivá na cenu.

Nemovitosti nabízené před karanténou za vysokou cenu v nabídce dále zůstávají a neprodávají se. Majitelé mají zatím tendenci ceny držet.

Naše zkušenost je, že pokud máme u nemovitosti nastavenou cenu na hodnotu, za kterou se dalo prodat v době před vyhlášením karantény, tak tuto cenu většinou obhájíme a nemovitost za tuto cenu prodáme. Při skvěle provedeném prodeji se tedy dají ceny u bytů a domů v Brně ve většině případů uhájit nebo dokonce lehce navýšit. Některé méně atraktivní nemovitosti si cenu ze začátku tohoto roku již udržet ale nedokážou. Pokud majitelé chtějí prodat, musí cenu snížit. Pokud je prodej veden profesionálně, bez chyb a na maximum, stačí cenu snížit jen mírně, řádově o 1 až 5%.

Jak to je s novostavbami

O nové byty a domy pro běžnou potřebu bydlení je stále velký zájem i v Brně a blízkém okolí. Zájem opadl jen o velké luxusní byty a rekreační bydlení.

Pro minulé roky platilo, že se prodávalo už podle projektu, ještě před výstavbou nebo v počáteční fázi výstavby. To už od poloviny března neplatí. Prodej developerských projektů, které nemají zahájenou výstavbu, se zastavil. Lidé nechtějí kupovat něco, co bude k nastěhování nebo následnému pronajímání k dispozici až za rok. Nevědí co od budoucnosti očekávat. Do roku se může změnit ledacos a investice s tak dlouhým horizontem je pro ně nejistá.

Pokud projekt není před brzkým dokončením (do 3 měsíců), kupující od nákupu odstupují, ruší již realizované „předrezervace“ a požadují vrácení rezervačních záloh.

Část developerů připravené projekty k výstavbě pozastavují na neurčito a do stavby se nepouštějí.

Jak to je s pozemky

Lidé se v tuto dobu pouštějí do nové výstavby méně než v období před koronavirem. Nikdo neví, co bude. Rozhodnutí se často odkládají.

Ti kdo mají pozemek již koupený k vlastní výstavbě a nemají aktuálně finanční problémy (např. z důvodu ztráty zaměstnání nebo krachu podnikání) se budou pozemky snažit držet.

Podobně to bude i s lidmi, kteří mají ve stavebních pozemcích uloženy peníze.

Prodávat budou jen ti, kteří budou chtít nebo budou muset pozemky z různých důvodů zpeněžit.

Poptávka po kvalitních stavebních pozemcích v dobré lokalitě, byť výrazně nižší, zůstává. Spekulativní nákupy jsou cenově mnohem citlivější. Nakupovat se bude, ale do rizikových nákupů půjde teď málokdo a rizika bude chtít kompenzovat výrazným snížením pořizovací ceny.

A co pronájmy?

Brno má celkem stabilní základnu zájemců o nájemní bydlení:

  • Lidí, kteří volili nájemní bydlení před vlastnictvím nemovitosti, neubylo a jen tak neubude. Vzhledem k nejistotě můžeme spíše očekávat zvyšování preferencí nájemního bydlení před koupí nemovitosti.
  • Další zájemci o nájemní bydlení v Brně jsou lidé, kteří zde bydlí jen dočasně. Jedná se o lidi, kteří jsou zde na delší dobu za prací, nebo zde studují.
    • Lidé, kteří zde studují, se po prázdninách velmi pravděpodobně vrátí. Tady se výrazný odliv nedá čekat. Problém mohou mít pronajímatelé v době, kdy jsou střední a vysoké školy zavřené. Studenti (nebo jejich rodiče) můžou mít tendenci požadovat zmírnění nebo odpuštění nájemného.
    • Ekonomika je v tuhle chvíli zmražená. Čeká se, jak dlouho bude karanténa trvat a v jakém stavu ekonomika bude po karanténě. Propouští se pouze selektivně. Přímo ohroženi jsou nyní pouze lidé pracující a podnikající v oblasti některých typů služeb. Lidí, kteří jsou a zůstanou možná nějakou dobu bez práce, je zatím málo. Úprk z nájmů těchto lidí je minimální, zatím.
    • Zcela jiná situace je u zahraničních studentů a zaměstnanců. Neví se, kdy se budou moct vrátit a zda, až to bude možné, tak bude ještě jejich pracovní místo existovat. O tyto nájemníky může brněnský trh přijít.

Během března jsme zaznamenali zrychlenou přirozenou obměnu nájemníků. Někteří z výše uvedených i jiných osobních důvodů v nájmu končí nebo chtějí skončit.

V posledních dvou týdnech však v Brně zaznamenáváme rychlý nárůst nabídky bytů k pronájmu. Během února a března bylo v nabídce kolem 700 bytů. Na začátku minulého týdne (30.3.2020) to bylo 789 a v pondělí (6.4.2020) už to bylo 878 bytů.

Majoritní vliv na rychlý růst nabídky mají byty majitelů z platforem krátkodobého bydlení typu Airbnb.

 

Krátkodobé ubytování a AirBnB

Toto podnikání dočasně skončilo. Během karantény nelze tento typ pronájmů poskytovat. Faktem je, že většina zájemců o tento typ ubytování byla z řad zahraničních turistů a ti se letos už asi nevrátí. To je důvod, proč se většina bytů AirBnB ze dne na den objevila v nabídce k dlouhodobému pronájmu.

V Praze je to obrovský problém. Bytů v režimu AirBnB je nezanedbatelné množství. V Brně je situace odlišná. Turistů sem proudí jen zlomek toho co do Prahy. V Brně je takto pronajímaných bytů a domů v poměru k počtu bytů k dlouhodobému pronájmu málo. Byty AirBnB jsou v drtivé většině pouze v historické části Brna anebo v dochozí vzdálenosti od něj.

V některých oblastech centra Brna tedy skokově narostla nabídka. Předpokládám, že pokud se na trhu nic zásadního nestane, bude nabídka ve velké míře během 1 až 3 měsíců saturována zájemci o dlouhodobý pronájem.

Než se tak stane, převis nabídky nad poptávkou bude tlačit ceny dlouhodobých pronájmů dolů. Kdo bude chtít pronajmout, bude muset jít s cenou dolů. Osobně považuji za lepší řešení pronajmout o 10% pod cenou z doby před karanténou, než mít byt 2 až 3 měsíce prázdný.

Co se dá očekávat do budoucna? Co se bude dít v následujících měsících a letech?

To je velmi těžká otázka. Nikdo neví, co přesně se bude dít dál. Je zde mnoho proměnných, které budou ovlivňovat náladu na trhu.

Pokud mají pravdu lidé, kteří si myslí, že karanténa do prázdnin zcela skončí a ekonomika do konce roku opět ožije, projde si realitní trh určitým zpomalením a poklesem cen v řádu 5 až 20%.

Pokud se však začne v hlavních zprávách psát o tom, že začala silná nebo hluboká recese, která může trvat i několik let, optimizmus se velmi rychle vytratí. Lidé se budou bát, že přijdou o zdroj svého příjmu. Začnou šetřit a odloží veškeré zbytné investice na neurčito. Důvěra a chuť se začne vracet až poté, co bude zcela jednoznačné, že ekonomika je několik měsíců opět v růstové fázi hospodářského cyklu. Ceny nemovitosti mohou propadat i několik let a klesnout řádově v desítkách procent oproti době před karanténou. Záleží především na hloubce a době trvání recese.

Víte, o kolik narostly ceny nemovitostí od svého minima v roce 2012? Odpověď naleznete v článku Vývoj nabídkových cen bytů v Brně od roku 2010 do konce roku 2019.

Víte, o kolik procent by ceny brněnských bytů klesly, kdyby se vrátily ze svého maxima před příchodem pandemie koronaviru na ceny v roce 2012? Vím, je to vysoce nepravděpodobné, už kvůli inflaci, ale čistě teoreticky. 

Porovnal jsem nabídkové ceny bytů v roce 2012 a v lednu 2020. Pokud by měly klesnout ceny brněnských bytů zpět na hodnoty z roku 2012, tak by byty o velikosti 1+1 a 1+kk klesly o 48%, byty o velikosti 2+1 a 2+kk o 40%, velké byty o 46% (zdroj dat: realitycechy.cz).

Predikce dalšího vývoje realitního trhu si zaslouží samostatný článek. V něm se lze zamýšlet nad skutečnou kondicí a strukturou české ekonomiky před příchodem pandemie koronaviru, nad závislostí naší ekonomiky na globální ekonomice. Nebo naopak se dá spekulovat nad budoucími prorůstovými opatřeními Evropské centrální banky (ECB) a amerického Federálního systému rezerv (FED), …

Také je zajímavé sledovat stimuly české vlády a České národní banky. Vliv na povzbuzení hypotečního trhu mohou mít dvě v posledních dnech diskutovaná témata, která analyzuji v článcích ČNB razantně snížila úrokové sazby. Zlevní hypotéky? a ČNB zmírnila regulaci hypoték. Dosáhnou na hypotéky i méně bonitní?.

Článků na toto téma přibývá. Dovolím si doporučit jeden z nich, který zahrnuje názory několika odborníků z různých profesí Zlevní teď bydlení? Krize a realitní trh očima expertů. 

Každopádně pro vás budeme bedlivě sledovat klíčové faktory ovlivňující brněnský realitní trh. Na týdenní bázi budeme sledovat nejen změny v poptávce u jednotlivých typů nemovitostí, ale také případný růst nabídky. Právě růst nabídky je to, co by odstartovalo rychlý pokles cen nemovitostí.

A doporučení pro prodávající, kupující, pronajímatele a nájemce? Ty jsou podobné jako v závěru mé poslední kvartální analýzy Vývoj cen nemovitostí v Brně a okolí 4. čtvrtletí 2019, kterou jsme publikovali na konci ledna 2020.

 

Ing. Tomáš Fráňa

ředitel kanceláře RE/MAX Pro