Času nízkých cen nemovitostí již odzvonilo. Ceny bytů v Brně rostou již dva roky po sobě. Zatímco na počátku roku 2015 enormně rostla poptávka po malometrážních bytech v dobrých lokalitách v Brně, v závěru roku se prodávalo všechno a všude.
Během roku 2015 se úrokové sazby hypoték pohybovaly na svém historickém minimu. Sazby do poloviny roku klesaly, pak se krátce zvedly, ale v listopadu a prosinci šly opět dolů.
Nálada na trhu byla optimistická. Rostoucí ceny nemovitostí pak probudily chuť nakupovat u těch, kteří během minulých let nákup odkládali a přiměly je ke koupi.
Růst cen se projevil nejvíce u panelových bytů na brněnských sídlištích. V roce 2015 ceny vzrostly o více než 10 %. U cihlových bytů se nárůst cen tak výrazně neprojevil, protože zájem o ně byl stále.
Poptávka rostla i po rodinných domech a stavebních pozemcích v dojezdové vzdálenosti do centra Brna. Developeři byli taktéž nadmíru spokojeni.
Všechny analýzy: Pravidelné informace o vývoji cen v Brně a okolí
Vývoj úrokových sazeb
Rok 2015 na hypotečním trhu přepisoval všechny rekordy. Předčil tak doposud rekordní rok 2013 ve všech kategoriích. Historicky nejvyšší jsou nejen objem a počty, ale i průměrná výše hypotéky. Lidé si loni půjčovali čím dál vyšší částky.
Různé akce, slevy a nízké úrokové sazby přilákaly v roce 2015 do bank celkem 104 639 klientů, kteří si sjednali hypoteční úvěry v celkovém objemu za 190,42 miliard korun. Nejvyšší průměrná výše hypotéky byla v prosinci a to 1.913.396 Kč.
V říjnu již bylo citelné postupné navyšování úrokových sazeb některých bank, které začalo již v první polovině roku. Nicméně v listopadu a prosinci sehrály významnou roli akční nabídky pro povzbuzení trhu u některých bank a průměrné ceny šly opět dolů. V prosinci průměr úrokových sazeb spadl na 2,06%, čímž se přiblížil k historickému minimu z května a června.
Vývoj cen nemovitostí v Brně a okolí
Byty
Oživování trhu, které bylo patrné už od roku 2014, se naplno projevilo v loňském roce. Již v prvním čtvrtletí roku 2015 jsme zaznamenali vysokou poptávku především po menších bytech.
Nejčastějším uváděným důvodem růstu poptávky je stav ekonomiky a především pak cena a dostupnost hypoték. Ceny bytů sice nebyly loni tak příznivé jako před čtyřmi lety, jejich nárust ale začal vyčkávání prodražovat a zájemcům se tak nevyplatilo rozhodnutí o koupi odkládat. Očekávaný růst hypotečních sazeb a rychlý růst cen nemovitostí poptávku ještě urychlil.
Od roku 2013 rostl postupně zájem investorů o nákup malometrážních bytů za účelem dalšího pronájmu. V roce 2015 byl poměr drobných investorů při koupi bytů 1+kk a 2+kk šest z deseti kupujících.
Postupně se výrazně zvyšovala poptávka i u větších bytů v Brně a následně i v přilehlých městských částech a obcích. Zájem rostl o sídliště, kde od pádu trhu v roce 2008 ceny poklesly nejvíce. Poptávka směřovala i do dříve méně atraktivního středu města. Nabídka v rámci Brna už byla tak malá, že se zvýšená poptávka přelila i mimo Brno (dojezdová vzdálenost, propojení integrovanou dopravou). Z tohoto důvodu rychle rostly i ceny nemovitostí v přilehlých lokalitách (Slavkov, Rousínov, Hustopeče). Lidí schopných a ochotných nakupovat bylo hodně, bytů málo. Na investici se kupovaly i méně vhodné byty (větší i v lokalitách s méně stabilní poptávkou).
V Brně jsme u bytů zaznamenali výrazný růst cen. Celkové statistiky nejsou ještě známé. Český statistický úřad zveřejnil zatím pouze statistiku nabídkových cen bytů. Ty jsou však oproti realizovaným cenám (reálné částky, které kupující za byty zaplatily) značně odlišné.
Zajímavé srovnání prodejních cen bytů v prvním pololetí 2015 vůči prvnímu pololetí 2014 zveřejnila iDnes.cz. Ze statistik realizovaných cen z portálu CenováMapa.org se potvrdil náš odhad, že v Brně ceny panelových bytů rostly rychleji než ceny cihlových bytů. Cihlové byty jsou dlouhodobě vyhledávanější a poptávka po nich klesala výrazně méně než u panelových bytů. Článek uvádí, že průměrná cena u panelového bytu v Brně mezi červencem 2014 a červencem 2015 vzrostla z 33,60 na 36,20 Kč/m2 to je nárůst o 7,5 %. U cihlového bytu to bylo z 37,10 na 38,40 Kč/m2, tedy 3,4 %.
Pokud se však bavíme o cenách k prosinci 2015 vůči prosinci 2014, je růst znatelně vyšší. Troufnu si odhadnout, že u menších panelových bytů to bylo rozhodně více než 10 %. V některých lokalitách a u některých našich prodejů to bylo i výrazně více než 10%. Ceny bytů již v Brně překonaly svoje maximum z roku 2008.
Poslední kvartál roku 2015 se v Brně potýkal s extrémně malou nabídkou bytů. Závěr roku nabídku téměř „vyluxoval“. Lidé neměli co koupit, a tak byli někteří ochotni koupit i byty předražené v řádu několika stovek tisíc korun.
Novostavby (trh developerské výstavby)
Zájem o novostavby roste již od začátku roku 2014. Brno v tomto ohledu následovalo Prahu jen s mírným zpožděním. Poptávka po novostavbách rapidně vzrostla již na začátku roku a od druhého kvartálu se většina připravených projektů rychle vyprodávala.
Téměř polovinu prodaných bytů tvořily 2+kk o průměrné velikosti 56 m2. Nejžádanější lokalitou byla městská část Brno-střed. Za metr čtvereční zde kupující zaplatili v průměru 58 700 Kč. To je o více než 10 000 Kč oproti průměrné brněnské ceně bytů. Značný zájem byl o projekty v Žabovřeskách, Králově Poli, Bystrci, velmi oblíbená byla také Líšeň. Mezi méně atraktivní lokality patřila naopak Slatina.
Developeři se snaží realizovat odložené projekty z předchozích let. Prodávalo se opět už ve fázi projektu. To v předchozích letech nebylo možné. Byty v bytových domech se prodávaly spíše v hrubé stavbě nebo až po dokončení.
Mám pocit, že v Brně se nedaří developerům otevírat dostatek nových projektů, což je ale ovlivněno absencí platného územního plánu. Dalším aspektem, který ovlivňuje ceny nového bydlení, jsou ceny stavebních prací. Zdražení stavebních prací o čtyři procenta již zaznamenaly dvě třetiny firem. S dalším navýšením v průměru o pět procent počítá v příštích dvou letech až 85% developerských společností
Pronájmy
V Brně ceny pronájmů na rozdíl od pořizovacích cen bytů v roce 2015 nerostly. Důvodem je široká nabídka pronajímaných bytů.
Naopak je stále těžší najít kvalitní nájemníky v době, kdy si každý může snadno pořídit vlastní nemovitost. Nároky nájemníků rostou. To se projevuje nižší obsazeností bytů v horších lokalitách a u bytů v horším stavu. Za posledních 5 let se standard „bytu k pronájmu“ výrazně posunul. Nájemníci jsou náročnější. Mohou si vybírat. Raději jdou do zánovních a pěkně zrekonstruovaných bytů, kde si sice připlatí, ale díky široké nabídce to není moc. Rozhodující je také dobrá dostupnost do centra. Dříve méně populární střed Brna se tak stává, až na určité lokality, znovu populární.
Brněnský trh s pronájmy je dlouhodobě stabilní. V Brně je množství univerzit a pro studenty je v současnosti bydlení v komerčně nabízených bytech populární a cenově dostupné. Bydlí zde také velké množství cizinců, především pak Slováků. Brno je také dlouhodobě zajímavé pro lidi z Vysočiny a severní Moravy. Navíc, s růstem pořizovacích cen vlastního bytu, je bydlení v nájmu oproti bydlení ve vlastním levnější.
Kdy tedy ceny nájmů porostou? U kvalitních pronájmů se dá růst očekávat v horizontu několika málo let. Z dlouhodobého hlediska ceny nájmů vždy kopírují růst cen nemovitostí.
Domy
O domy v Brně a těsném okolí je stabilní zájem a po roce 2008 u nic nedošlo k tak markantnímu poklesu cen jako u např. zmiňovaných panelových bytů. Domů je v Brně prostě málo. To způsobuje pozvolnější pády a méně strmé růsty.
I když ceny bytů rostly rychleji než ceny rodinných domů, je výrazné oživení poptávky a růst cen patrný i v této oblasti. Ceny rodinných domů šly nahoru jak v Brně, tak v přilehlých částech Brna. Nedostatek bytů a růst jejich cen samozřejmě nutí mladé rodiny k úvahám, zda za ty ceny není lepší koupit rodinný dům. Nicméně masivní útěk lidí z Brna za levnějším bydlením do menších obcí se nekonal. Z obavy časově náročného dojíždění za prací a studiem většina z nich zůstává v občansky vybavenějším Brně. Starší lidi, které idylka venkova také láká, drží v Brně především dostupnost zdravotní péče.
Zájem naopak klesá o nemovitosti v satelitní zástavbě. Snížení zájmu jsme zaznamenali také u tzv. podnikatelského baroka. Tyto domy jsou velké, drahé na provoz a velmi často také nekvalitně postavené.
Pokud se lidé rozhodnou pro novostavby, nechtějí třípatrové vily, sklepy a prádelny. V kurzu jsou třípokojové a čtyřpokojové domy se zahradou, požadována je garáž, prostory pro uložení kol a zahradního nábytku. Zájem je zejména o menší řadové domy či velmi kvalitní energeticky pasivní solitérní domy.
Cenu rodinného domu zásadně ovlivňuje dostupnost do Brna. Čas dojezdu do Brna a napojení integrované dopravy jsou stále klíčové
Pozemky
Pozemků, na kterých se dá okamžitě stavět, je v Brně a blízkém okolí žalostně málo už mnoho let. Proto ceny pozemků příliš neklesaly ani po roce 2008, dokonce v některých lokalitách rostly. V roce 2015 se růst spíše urychlil.
S rostoucí vzdáleností od Brna ceny pozemků rychle klesají. Lidé ani dnes nechtějí jezdit do Brna déle než 30 minut.
Co se dá očekávat v roce 2016
Očekávám, že růst cen bude v roce 2016 a zřejmě i v roce 2017 pokračovat. Již během letošního roku předpokládám postupné zklidnění realitního trhu a zpomalení růstu cen.
Pokud jde o úrokové sazby, tak to vypadá, že v roce 2016 se žádné dramatické změny neplánují. Nikde se nepíše ani nemluví o nějakém rychlém růstu sazeb. Úrokové sazby zřejmě porostou jen plíživě. Uvidíme také, zda budou pokračovat masivní hypoteční akce bank jako v závěru prvního i druhého pololetí 2015. Ty by mohly sazby udržet blízko u dna loňského roku.
Kondice ekonomiky je hodnocena médii stále velmi dobře, podobné to je i s výhledem do blízké budoucnosti několika let. Všechny indikátory nasvědčují tomu, že ceny nemovitostí ještě chvíli porostou. Úrokové sazby hypoték by se měly držet nízko, nezaměstnanost je velmi nízká, hospodářský růst vysoký. Nicméně první vlaštovky méně optimistických scénářů se již objevují. Někteří větší investoři již sešlapují brzdu a do nových projektů s delším horizontem realizace než 2 roky se nechtějí pouštět.
Při stávajících cenách je pro drobné investory, kteří očekávají vysokou návratnost, nákup bytu pro další pronájem čím dál tím méně zajímavý. Úrokové sazby zůstávají zatím sice nízké, ale jistina se zvýšila o více než 10 %. Ceny pronájmů v Brně stagnují. Nákup bytu na investici začíná být populární spíše pro ty, kteří očekávají dobré uložení peněz než maximální návratnost. Je však nutné poznamenat, že takováto investice není rozhodně bezúdržbová.
Období příznivých cen nemovitostí končí. Je čím dál zajímavější prodávat.
Hypotéky zřejmě i v letošním roce zůstanou dostupné a to udrží chuť a ochotu lidí nakupovat. Navíc se začátek roku potýká s nedostatečnou nabídkou. Obzvláště nabídka bytů v Brně je nyní velmi malá. To je samozřejmě pro prodej velmi výhodná doba a ta rozhodně nebude trvat věčně. Schopný makléř dokáže na stávajícím trhu situaci vysoké poptávky patřičně využít a cenu maximalizovat. I dnes platí, že se dá prodávat dobře, špatně a skvěle.
Ceny nemovitostí se dle odborníků v současnosti zdají adekvátní a v souladu s ekonomickými fundamenty. I přes pokračující růst cen „realitní bublina“ České republice alespoň v letošním roce nehrozí.
Přibrzdění růstu cen by mohla podpořit menší dostupnost 100% hypoték (požadavek bank na větší podíl vlastního kapitálu). Další faktor ovlivňující růst cen může být novela zákona o dani z nabytí nemovitých věcí, která by měla nabýt účinnosti již od dubna 2016. Povinnost platit 4% daň by měla přejít z prodávajícího na kupujícího. Prodávající sice možná ze začátku nebudou ochotni skokově snížit ceny o 4 %, to by mohlo z krátkodobého hlediska vést k dalšímu růstu cen. Nicméně v druhé polovině roku to může být jeden z faktorů, které lidem bez dostatku vlastního kapitálu znemožní pořídit nemovitost na hypotéku. Tedy pokud banky nebudou ochotny půjčovat i na daň z nabytí.
Žádná vyjádření ve smyslu, že by se banky potýkaly s velkým množstvím nesplácených hypoték a budou měnit zásadně svoji politiku v dostupnosti hypoték, zatím neexistují. Proces získání hypotéky je už nyní náročnější a přísnější než před několika lety.
V horizontu několika let může dojít opět k poklesu. Trh je od roku 2000 stále více ovládán v kladném i záporném směru náladou než reálným stavem ekonomiky. Je pravděpodobné, že se již nebudou opakovat dlouhé roky nepřetržitého růstu. Spíše se mluví o kratších cyklech růstu a ochlazení trhu s dopadem na výši cen. Pro ochlazení trhu také mluví to, že ceny nemovitostí v celé republice rostou rychleji než inflace a koupěschopnost obyvatelstva. Rychlost růstu nominálních mezd v České republice je pomalejší než růst cen nemovitostí. Roste také zadluženost obyvatelstva. V momentě, kdy úrokové sazby hypoték stoupnou, může mít řada lidí problém. Zdražení hypoték o více než jeden procentní bod by už mohl způsobovat dlužníkům problémy se splácením.
Ing. Tomáš Fráňa, ředitel RE/MAX Pro
Pokud se vám článek líbil, dejte mu „To se mi líbí“ (pod posledním grafem).
Zdroje grafů na této stránce:
https://www.czso.cz/csu/czso/ceny_bytu
http://www.hypoindex.cz/hypoindex-vyvoj
