Družstev jako takových je celá řada, ale ani pojmem bytové či stavebně-bytové družstvo se nemusí vždy rozumět totéž. Stavební a bytová družstva mohou být různých typů. Určující je zde účel vzniku a způsob financování vlastněných nemovitostí. Kořeny družstevního vlastnictví sahají až do období 80. let 19. století, tedy ještě za rakousko-uherska. Většina z nás si však pod pojmem družstvo představí prototyp těch, které začali vznikat od 70. let 20. století. Zásadně se tohoto vývoje dotkl až přelom v roce 1989 a s ním související legislativní změny následujících let, který měl vliv i na posunutí účelu družstev na našem území.
Stará bytová družstva
Pod tímto pojmem si můžeme představit typická družstva zakládaná od 70. let 20. století do roku 1989. Vznikala za účelem nové bytové výstavby, která byla řízena státem. Financování probíhalo za podpory státem garantovaného úvěru poskytovaného národní bankou a z části i vstupním vkladem členů družstva. Úvěr pak postupně spláceli členové družstvu v rámci pravidelných plateb nájemného.
Po roce 1989 následných legislativních změnách v letech 1991 a 1992, nemohla družstva ve své původní podobě existovat. Buďto se tedy stávající družstva přizpůsobila novým podmínkám a nebo z nich vzniklo jedno či více nových družstev, která se stala jejich nástupci.
Zároveň s těmito změnami se otevřela možnost převést byty do osobního vlastnictví. V případě, že této možnosti obyvatelé domů nevyužili, družstvo zůstalo nadále ve funkčnosti a dalo by se říct, že se staralo o správu domů podobně jako před rokem 1989. Správu provozu však družstva často zajišťují pro společenství vlastníků jednotek (SVJ) i pro domy, které jsou již z velké části nebo zcela převedeny do osobního vlastnictví.
Podmínkou převodu je ve většině případů splacená anuita. Pokud bychom ale uvažovali úvěry se splatností 30 let od výstavby, bude většinou anuita téměř zanedbatelná či zcela splacená.
V Brně patří mezi takováto družstva následující:
- DRUŽBA, stavební bytové družstvo – http://www.druzba-sbd.cz
- největší SDB v Brně – cca 14 000 bytů ve správě po celém Brně
- MÍR, stavební bytové družstvo – http://www.mirsbd.cz/
- pod správou 10 877 bytů, z toho 7 708 v osobním vlastnictví (1. 1. 2014)
- NOVÝ DOMOV, stavební bytové družstvo – http://novydomovsbd.cz/
- výstavba a správa sídliště Lesná
- MÁJ, stavební bytové družstvo – http://www.majbrno.cz/
- pod správou 4 590 bytů, z toho 3 491 v osobním vlastnictví
- PRŮKOPNÍK, stavební bytové družstvo – http://www.prukopnik.cz/
- smlouva o správě s 414 společenstvími vlastníků jednotek (31. 12. 2016)
Privatizační bytová družstva
Jedná se o jeden z typů družstev zakládaných po legislativních změnách z roku 1992. Narozdíl od předchozích však nenavazovalo na žádného předchůdce. Jakmile začalo docházet k převodům městských bytů, nabízely se tři možné způsoby. Buď rovnou rozdělení na bytové jednotky a přímý převod do OV. Nebo převedení podílu bez přesného stanovení jednotek. Třetí variantou je, že byt „odkoupilo“ nově vzniklé družstvo. To buď koupi zrealizovalo formou bankovního úvěru a nebo dlouhodobě splácí úvěr městu. Členové družstva pak úvěr splácí v rámci měsíčních plateb nebo jednorázově a po splacení celého úvěru a vypršení stanovené lhůty dojde k převodu všech bytů do osobního vlastnictví. O správu se dále stará SVJ a družstvo ve své podstatě zaniká.
Investorská výstavba
Většinou se takovéto družstvo zakládá pro výstavbu jediného domu, případně komplexu. Nově založené družstvo si vezme hypoteční úvěr a s jeho pomocí realizuje výstavbu daného bytového domu. Členský vklad se pohybuje mezi 20 – 30 procenty z celkové ceny budoucího bytu a zbývající částka se splácí formou měsíčních poplatků. Po splacení celého úvěru a převedení všech bytů do osobního vlastnictví družstvo zaniká.
Výhoda tohoto postupu je jednak ve finanční dostupnosti pro ty, kteří kvůli nedostačující bonitě sami na hypoteční úvěr nedosáhnou. Zároveň se zde eliminuje riziko, že by developerská akciovka či eseróčko zkrachovalo a majitel zmizl s penězi neznámo kam.
Do této kategorie lze zařadit i výstavbu s podporou města, která byl realizována zejména v 90. letech. V rámci podpory město například poskytlo pozemek a bylo garantem úvěru. Zároveň však stanovilo podmínky, pro koho budou byty primárně určeny. U bytů pro sociálně slabé to mohla být např. výše příjmů domácnosti a podmínka nevlastnit žádnou jinou nemovitost. Vzhledem k době výstavby však většina těchto družstev již zanikla nebo zaniknou v nejbližších letech. A pokud u bytů visí nějaká anuita, pravděpodobně to bude jen zbytek po dvacetiletém úvěru. I tak je ale potřeba zjistit,jak přesně dané družstvo funguje.
Shrnutí
Pokud zvažujte koupi družstevního bytu, nezapomeňte si zjistit, jaký je účel a typ družstva, které byt vlastní a to vyhovuje vašim budoucím záměrům. Každé z nich se chová jinak a může mít svoje specifika a požadavky na budoucí členy. U bytu, který kupujete je tedy třeba přesně zjistit podmínky fungování. Nezřídka ani sami členové po letech nejsou schopni vysvětlit, co kdysi před lety odsouhlasili. Takže je ideální zjišťovat informace přímo ze stanov a nechat si vše ideálně i písemně potvrdit.
