Nedávno se na nás obrátil s prosbou o radu nešťastný nájemník. Oč šlo? Samozřejmě, o peníze.
Mladý muž se přistěhoval za prací a přes známé si sehnal byt. V souladu s nájemní smlouvou uhradil při jejím podpisu jeden měsíční nájem předem a částku ve výši jednoho nájmu jako kauci. Smlouvu s pronajímatelem uzavřeli na dobu jednoho roku s možností ji vypovědět ve dvouměsíční výpovědní lhůtě. Mimoto byla ale ve smlouvě i věta, umožňující majiteli bytu započíst si složenou kauci při předčasném ukončení nájemní smlouvy jako smluvní pokutu.
Už v prvním měsíci ale nastaly potíže. Lednička nechladila, vysavač nevysával, posteli chyběly lamely, takže se prohýbala. Majitel bytu věnoval nějaký čas přemýšlení nad řešením situace a skutečně jej napadl nápad. Nájemníkovi poradil chladit potraviny na balkoně (březen byl občas studený), ve skříni na úklid je prý smeták a lamely si může nájemník na vlastní náklady vyměnit.
Člověku možná tyto rady vynutí na tváři úsměv, ale nájemníkovi to vtipné nepřišlo a podal proto výpověď s odvoláním na ustanovení ve smlouvě. Stejné ustanovení ale využil i majitel a započetl si kauci jako smluvní pokutu.
Je to tak v pořádku?
Ne, není, skutečně ne.
Ustanovení 2287 hovoří o možnosti ukončení pronájmu před vypršením doby určité v případě, že dojde ke změně okolností, za kterých byl nájem sjednán. Nájemník může buď požadovat snížení nájemného ve výši, odpovídající stavu pronajímané nemovitosti a vybavení nebo skutečně nájem předčasně ukončit.
Nový občanský zákoník také nedovoluje pronajímateli inkasovat od nájemce smluvní pokutu (ustanovení 2239). Ze složené kauce si tedy může pronajímatel započíst případné dlužné nájemné, jinak ji ale musí vrátit nájemci.
Doporučujeme proto jednu zásadní věc – ať už jste pronajímatelem nebo nájemcem, poraďte se s realitním makléřem či právníkem a nechce si nájemní smlouvu sestavit odborníkem. Vyhnete se tak zbytečnému dohadování a nepříjemnostem, které pak vedou pouze k nespokojenosti a pocitu křivdy obou smluvních stran.