Již dlouhou dobu se mluví o důsledcích které přinesla novela zákonného opatření Senátu o dani z nabytí nemovitých věcí. Významnou změnou je změna poplatníka daně, kterým je od 1.11.2016 nabyvatel (tedy kupující) a právě v souvislosti s touto změnou vyvstávala i otázka: Jak na změnu zareagují banky?

Hypoteční makléřky našeho partnera GEPARD FINANCE a.s., proto oslovily jednotlivé bankovní domy, aby zjistily jejich aktuální stanoviska.

Komerční Banka, Česká Spořitelna, Raiffesen bank a Equa bank

Hypoteční úvěr lze poskytnout i na úhradu daně, když je výše daně a číslo účtu uvedeno v kupní smlouvě. Daň by měla být sjednána samostatně, ne jako součást kupní ceny nebo v samostatné žádosti klienta o úhradu daně z hypotečního úvěru včetně částky a čísla účtu finančního úřadu.

Podmínka čerpání je předložení daňového přiznání s razítkem finančního úřadu. Když klient hradí z vlastních zdrojů, banka nevyžaduje prokázání vlastních zdrojů ani úhradu daně.

Dle hypoteční banky to není účel. Do doby než vejde v platnost nový zákon o spotřebitelském úvěru se daň bude financovat neúčelově, poté jako samostatná neúčelová smlouva.

Lze financovat neúčelovou částí TWIN nebo jiným produktem, např. spotřebitelským úvěrem.

U účelu koupě platí, že platba daně z nabytí nemovitosti musí být vždy součástí financování, vyjma případů, kdy se na konkrétní obchod vztahuje osvobození od daně. Má-li klient vlastní zdroje, musí je investovat, na začátku financování, tzn. do prvního účelu, tedy koupě.

Úhrada daně z nabytí nemovitosti je považována za účelovou část úvěru. Část úvěru určená na úhradu daně musí odpovídat 4 % z kupní ceny uvedené v kupní smlouvě. Část úvěru odpovídající dani z nabytí bude převedena klientovi na běžný účet a ten ji poukáže na účet finančního úřadu. Výše úvěru může být do maximální výše LTV daného produktu.

V případě financování kupní ceny lze financovat i daň dvěma způsoby:

a) v kupní smlouvě bude uvedeno, jakým způsobem bude daň hrazena – tj.zvlášť kupní cena a zvlášť daň, čerpání bude postupné.

b) v kupní smlouvě bude uveden převod kupní ceny do úschovy, způsob úhrady daně je uveden ve smlouvě o úschově – jednorázové čerpání

Financování s účelem koupě nebo zpětné financování kupní ceny. Financována celá daň, tedy 4 % z kupní ceny.

Max LTV je 90%. Hodnota nemovitosti se vždy vypočítává podle nižší ceny.

Celkovou výši úvěru lze navýšit o daň, musí to být ale ošetřeno buď v kupní smlouvě nebo smlouvě o advokátní úschově.

O tuto sumu se navýší celková výše úvěru. Výše úvěru může být do maximální výše LTV daného produktu.

Lze profinancovat daň, ale musí být součástí kupní ceny. V opačném případě hradí klient z vlastních zdrojů.

Z uvedeného výčtu vyplývá, že banky obecně jsou připraveny nově nastalou situaci řešit. Výhodnost jednotlivých řešení však bude vždy nutno posoudit v kontextu jednotlivé konkrétní situace.

To jestli budete moci financovat daň z nabytí nezávisí jen na nastavení produktů banky.

Např.:

potřebujeme

kupní cena: 2 000 000 Kč + daň 4 % z kupní ceny:  80 000 Kč = celkem: 2 080 000 Kč

ale

od banky dostaneme

cena dle posudku banky: 1 900 000 Kč při 90% LTV (tj. 90% hypotéka) = 1 710 000 Kč

rozdíl = potřebná hotovost:

2 080 000 Kč – 1 710 000 Kč = 370 000 Kč tj. 17,8 % z celkové částky za nemovitost.

V konečném důsledku tak nastavení bankovních produktu není natolik podstatné jako vzájemný poměr kupní ceny, cenového posudku banky a hodnota LTV (neboli, kolik procent hodnoty nemovitosti bude banka ochotna půjčit). Pokud tedy neručíte jinou nemovitostí, která má vyšší hodnotu, je třeba počítat s využitím hotovosti. A velikost potřebné hotovosti se může pohybovat i kolem 25 – 30% z celkové částky.

Pokud řešíte otázku financování jinak než z vlastních zdrojů, vyplatí se probrat vaši situaci se zkušeným hypotečním makléřem.

Ať už chcete poradit s jeho výběrem nebo si jen doplnit další informace, neváhejte se obrátit na kteréhokoli našeho makléře nebo přímo volejte či pište přímo do naší kanceláře.