Realitní párty se blíží ke svému konci

Před půl rokem jsem publikoval článek „Je za pět minut dvanáct nebo pět minut po dvanácté?“, ve kterém jsem upozorňoval na to, že ceny bytů ani domů nemohou pouze růst a zřejmě se blížíme vrcholu trhu nebo už na něm jsme. Těm z vás, kteří zvažujete prodej nemovitosti, jsem radil, že je zřejmě nejlepší čas na prodej.

Dnes je již jasné, že realitní párty se blíží ke svému konci. Přestože v médiích se stále vesele píše o tom, že ceny stále rostou, tak realita brněnského realitního trhu tomu rozhodně neodpovídá. Od března letošního roku stále častěji od našich makléřů slyším, že ještě v listopadu loňského roku by to prodali o tolik a tolik více než nyní. V listopadu už se to týká 7 případů z 10.

Pokud si pokládáte otázku, co máte tedy dělat, pokud zvažujete prodat nebo koupit nemovitost a jak se bude dařit pronájmům, tak moje doporučení se dozvíte v závěru tohoto článku.

Jak to tedy je ve skutečnosti?

Realitní trh v Brně se v roce 2018 změnil. V předchozích letech jsme si zvykli na 10 až 15 procentní každoroční růsty cen. Kupující se přepláceli, jen aby jim nabízená nemovitost neutekla. Jisté znaky zpomalení růstu cen jsme zaznamenali již na konci roku 2017, ale zásadní změna přišla až na konci března 2018. Nejdříve začaly klesat ceny větších panelových bytů v horších brněnských lokalitách. Dnes už za ceny závěru roku 2017 prodáme v Brně jen máloco. Snad jen zajímavé pozemky a specifické byty a domy na velmi dobré adrese. Růst cen je patrný pouze v některých lokalitách za hranicí Brna. Poptávka je stále ještě silná a vysoké ceny nemovitostí Brňáky ženou do levnějších lokalit v blízkosti Brna. Ale opět se to týká jen kvalitních nemovitostí. A je jen otázka času, kdy i tento trend skončí.

Fakta z brněnského realitního trhu

  • Pokud někdo chce prodat za vyšší cenu, než bylo běžné v roce 2017, má velmi malou šanci
  • Pokud něco chcete koupit, máte znatelně vyšší šanci si vyjednat dobrou cenu
  • Nabídka nemovitostí se bude v příštím roce zvětšovat, tedy kupující budou mít stále větší výběr
  • Doba prodeje se výrazně prodloužila a s růstem nabídky se bude dále prodlužovat

Co se děje? Co se dá očekávat?

  • Výkonnost ekonomik ve světě jde dolů.
  • Česká ekonomika je přehřátá. Je jen otázkou času, kdy se dostane do sestupné fáze hospodářského cyklu.
  • Cena práce a materiálu stoupá nad únosnou míru. Ziskovost připravovaných projektů nové výstavby se snížila natolik, že některé developerské firmy odkládají realizaci na neurčito.
  • Poklesla poptávka ze strany nižší střední vrstvy. Od října 2018 již nemá dostatečnou bonitu na poskytnutí úvěru.
  • Průměrné úrokové sazby hypoték zřejmě ještě letos překročí 3% a v roce 2019 se dá očekávat jejich další růst.

Osobně výrazný propad cen v nejbližších měsících nečekám. Stále setrvává důvěra v ekonomiku. A dokud bude důvěra v ekonomiku, zůstane velmi nízká nezaměstnanost a porostou platy, lidé budou chtít nakupovat nemovitosti. Na druhé straně nebude příliš mnoho motivovaných prodávajících, kteří by nutně potřebovali prodat.

Ale pozor! V dnešním světě masmédií je nálada a důvěra v ekonomiku vrtkavá. A panika na trhu bývá hlavní příčinou prudkého propadu cen. Lidé téměř ze dne na den ztratí chuť nakupovat a prodávající se snaží rychle prodat, dokud jsou ceny vysoko. Problém je, že když už víte, že to nastalo, je už vždycky pozdě. L

Chcete více informací k vývoji cen nemovitostí v Brně a okolí? Naše pravidelné kvartální analýzy najdete  >>ZDE<<

 

Mám prodat teď, nebo přijde ještě lepší doba?

Pokud zvažujete držet nemovitost dalších deset nebo dvacet let s tím, že v ní budete bydlet nebo ji budete pronajímat, pak se zřejmě nemáte čeho obávat. Z dlouhodobého hlediska ceny nemovitostí velmi pravděpodobně porostou.

Pokud ale v nejbližších měsících či letech prodej vaší nemovitosti plánujete, spěchejte. Nejlepší doba na prodej už zřejmě nastala a dá se předpokládat, že se dokonce blíží ke konci. Jakmile se ekonomice přestane dařit, ceny nemovitostí začnou rychle klesat a na další vrchol se dostanou za velmi dlouhou dobu. V minulosti to trvalo většinou deset let.

Vyplatí se koupit ještě dnes, nebo mám počkat?

Pokud plánujete koupit nemovitost a za pár let ji se ziskem prodat, nedělejte to. Růst cen nemovitostí již máme z velké části za sebou. Dá se předpokládat, že situace pro kupující se bude postupně zlepšovat. Nabídka nadále poroste. Doba prodeje a tím i ochota prodávajících slevit se bude také zvyšovat.

Pokud chcete kupovat byt nebo dům pro vlastní bydlení, tlačí vás k tomu rodinná situace a plánujete v ní bydlet dlouhodobě, je možné kupovat i teď. Musíte se ale psychicky připravit, že po určitou dobu může být cena vaší nemovitosti nižší, než za jakou ji nyní koupíte. Přece jen nakupujeme na dlouhou dobu a příští vrchol cen bude zase vyšší než ten současný.

Pokud hodláte bydlení optimalizovat, tzn. směnit větší za menší nebo opačně, je doba příhodná téměř vždycky. Nyní sice koupíte draze, ale zároveň draze větší nemovitost prodáte. Rozdíly nejsou až tak významné.

Ale ať už nakupujete nemovitost z jakéhokoliv důvodu, tak přidávám jednu velkou radu. Myslete na to, že koupí byste se neměli příliš zadlužit, abyste v krizi zvládli splácet a nebyli nuceni nevýhodně prodat.

A co nájmy?

Ceny pronájmů kopírují s určitým zpožděním ceny nemovitostí. Nejinak tomu je i nyní. Dá se předpokládat, že i ceny pronájmů v Brně v nejbližších měsících dosáhnou svého maxima. Dle našich zkušeností ceny pronájmů začínají stagnovat nebo se dokonce snižují u bytů v nižším standardu v méně lukrativních lokalitách. K poklesu cen došlo také u některých mikrolokalit s vysokou nabídkou volných bytů k pronájmu (např. z důvodu ukončení prodeje větší developerské výstavby).

Svoji výhodnost také ztrácí pronajímání přes AirBnB. Finanční správa už nyní poměrně systematicky a tvrdě vymáhá správné danění. Na trh s dlouhodobějšími pronájmy se tedy začnou postupně vracet byty, které v posledních letech majitelé pronajímali krátkodobě.

Vlastníkům doporučuji nemít přehnaná očekávání a už nyní nabízet za cenu, za kterou si nájemníky udržíte i během následujících let.

Ing. Tomáš Fráňa, ředitel kanceláře RE/MAX Pro Brno