V předešlém článku Daň z příjmu (I) – prodej nemovitosti jsme řešili obecnou problematiku této daně, definovali jsme kdy a jak ji hradit a také jak se vypočítá. Lehce jsme zmínili i osvobození od daně, kterému se budeme věnovat v tomto článku.

Osvobození od daně je definováno konkrétně § 4 zákona o dani z příjmu, resp. v případě bezúplatných příjmů § 4a.

Bydliště v nemovitosti minimálně 2 roky

Příjem z prodeje nemovitosti je od daně osvobozen, pokud v daném domě či bytě prodávající bydlel (resp. měl bydliště) po dobu minimálně 2 let bezprostředně před prodejem. Pokud se daná nemovitost nachází ve společném jmění manželů (SJM), stačí pokud tuto podmínku splnil alespoň jeden z manželů.

Stěžejní jsou v tomto případě osvobození dva pojmy – bezprostředně před prodejem a bydliště

Bydliště

Trvalý pobyt není podmínkou. Je však třeba prokázat, že zde dotyčný opravdu bydlel.  K tomu postačí doložit např. že mu sem byla doručována korespondence (výpisy z bank, účty za energie, …). V případě některých finančních úřadů postačí i čestné prohlášení souseda.

Bezprostředně před prodejem

Bezprostředně neznamená, že v nemovitosti musíte bydlet dokud se neprodá. V případě, že se vystěhujete nějakou dobu před prodejem, aby byl dům dostupný pro prezentaci při prohlídkách, je stále tato podmínka splněna.

Na druhou stranu. Pokud byste se odstěhovali a nemovitost mezi prodejem ještě chvíli pronajímali, s velkou pravděpodobností splnění této podmínky neobhájíte.

!!! Toto osvobození od daní se navíc týká pouze prodeje nemovitostí. Při prodeji družstevních podílů je tedy uplatnit nelze.

Vlastnictví déle než 5 let

Dalším případem osvobození je vlastnictví nemovitostí po dobu delší než 5 let před prodejem. Počítá se dokonce i to, pokud byl před vám vlastníkem někdo z vaší rodiny a vy jste ji nabyl dědictvím v řadě přímé. Do pětileté doby se pak započítává i doba, kdy ji vlastnil předchozí majitel.

Tato pětiletá podmínka platí i u příjmů z prodeje družstevního podílu. Jediným rozdílem je, že pokud by příjem přesáhl částku 5 000 000,- Kč, je nutné oznámit tento příjem správci daně (tj. podat daňové přiznání) i v případě osvobození. Je to z toho důvodu, že převod družstevních podílů nejsou evidovány v katastru nemovitostí.

!!! Splnění obou výše uvedených podmínek je zároveň omezeno následovně:

• A: nemovitost nesmí být v požadované době v majetku obchodní společnost
• B: časovou podmínku nelze obejít uzavřením smlouvy o smlouvě budoucí

Uspokojení vlastní bytové potřeby

Třetí případ osvobození už nesouvisí dobou vlastnictví či užívání dané nemovitosti, ale naopak s účelem na který budou využity peníze z prodeje.

Příjem z prodeje je osvobozen od daně z příjmů, pokud bude v období jednoho roku před až jednoho roku po prodeji využitý pro uspokojení bytové potřeby.

Příklady uspokojení vlastní bytové potřeby

Konkrétní případy, které lze považovat za uspokojení bytové potřeby definuje § 15 odst. 3 zákona o daních z příjmů následovně:

• a) výstavba bytového domu, rodinného domu, jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, nebo změna stavby,
• b) koupě pozemku za předpokladu, že na pozemku bude zahájena výstavba bytové potřeby podle písmene a) do 4 let od okamžiku uzavření úvěrové smlouvy nebo koupě pozemku v souvislosti s pořízením bytové potřeby uvedené v písmenu c),
• c) koupě
  • 1. bytového domu,
  • 2. rodinného domu,
  • 3. rozestavěné stavby bytového domu nebo rodinného domu,
  • 4. jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru,
• d) splacení vkladu právnické osobě jejím členem za účelem získání práva nájmu nebo jiného užívání bytu nebo rodinného domu,
• e) údržba a změna stavby bytového domu, rodinného domu , bytu v nájmu nebo v užívání nebo jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru,
• f) vypořádání společného jmění manželů nebo vypořádání spoludědiců v případě, že předmětem vypořádání je úhrada podílu spojeného se získáním jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, rodinného domu nebo bytového domu,
• g) úhrada za převod podílu v obchodní korporaci jejím členem uskutečněná v souvislosti s převodem práva nájmu nebo jiného užívání bytu,
• h) splacení úvěru nebo zápůjčky použitých poplatníkem na financování bytových potřeb uvedených v písmenech a) až g), pokud jsou splněny podmínky pro tyto bytové potřeby.

!!! I zde platí podmínka, že nemovitost nesmí být v období 2 let před prodejem v majetku obchodní společnosti.

Dědění a darování

Jak jsme si již řekli v minulém článku, do příjmů se počítají i tzv. bezúplatné příjmy. Pokud tedy dostanete byt, počítá se daň z jeho hodnoty. Ve většině případů se vás ale daň pravděpodobně nedotkne.

U věcí nabytých dědictvím je to celkem jednoduché – dle § 4a jsou příjmy v rámci dědictví od daně osvobozeny.

V případě, že získáte věc darováním, dotkne se vás daň jenom v případě, že neplníte některou z následujících podmínek. Od daně jsou dle § 10 osvobozeny bezúplatné příjmy:

• 1. od příbuzného v linii přímé a v linii vedlejší, pokud jde o sourozence, strýce, tetu, synovce nebo neteř, manžela, manžela dítěte, dítěte manžela, rodiče manžela nebo manžela rodičů,

• 2. od osoby, se kterou poplatník žil nejméně po dobu jednoho roku bezprostředně před získáním bezúplatného příjmu ve společně hospodařící domácnosti a z tohoto důvodu pečoval o domácnost nebo byl na tuto osobu odkázán výživou,

• 3. obmyšleného z jeho majetku, který do svěřenského fondu vyčlenil nebo kterým zvýšil majetek tohoto fondu, nebo z majetku, který byl do svěřenského fondu vyčleněn nebo který zvýšil majetek tohoto fondu osobou uvedenou v bodě 1 nebo 2,

• 4. nabyté příležitostně, pokud jejich úhrn od téhož poplatníka ve zdaňovacím období nepřevyšuje částku 15 000 Kč.

 

Články v sérii:

Daň z příjmu (I) – prodej nemovitosti

Daň z příjmu (II) – osvobození od daně

Jak danit příjmy z pronájmu?

Družstevní byt a daně

-- 20. 2. 2017 --