Pronajímáte byt nebo dům? Víte jak zdanit příjmy z pronájmu? Jaké výdaje je možné uplatnit?

Příjem z nájmu je možné danit dvěma způsoby. První způsob je definován v zákoně č. 586/1992 Sb. o daních z příjmu a jedná se o samostatně definovaný způsob podle § 9. Tento režim je u drobných investorů častější, protože ve většině běžných situací je i výhodnější. Pro užití tohoto způsobu je důležitá dlouhodobost. U krátkodobých pronájmů se totiž jedná o tzv. poskytování ubytovacích služeb, což je bráno jako podnikatelská činnost.

Druhá možnost danění je zahrnutí příjmů z nájmu do příjmů z podnikání (§ 7 ). Jedná se hlavně o případy, kdy pronajímáte krátkodobě (např. AirBnB) či ve větším množství. V této druhé variantě je však odvádět ze zisků z pronájmu i sociální a zdravotní pojištění a navíc se zařazením bytu do obchodního majetku firmy ochuzujete o možnost osvobození od daně při prodeji. 

Pokud ale nepronajímáte nemovitosti ve velkém a krátkodobě, vystačíte si s prvním způsobem definovaným v § 9.

Z čeho se daň počítá?

Základem pro daň z příjmu z nájmu jsou příjmy z nájmu snížené o výdaje vynaložené a jejich dosažení, zajištění a udržení. Výdaje je možno uplatnit dvěma způsoby. První variantou je doložení skutečných výdajů, druhou pak uplatnění paušálu ve výši 30 % z příjmu.

Každý rok se vyplatí spočítat si, která varianta pro vás bude výhodnější. Daňový paušál je možno uplatňovat jen do výše 600 000,- Kč (tj. při příjmu 2 000 000,- Kč). Uplatnění skutečných výdajů zase vyžaduje vedení evidence o výdajích a doložení a prokázání toho, že výdaje skutečně souvisí s příjmy z pronájmu.

Jaké výdaje se uplatňují?

Zákon o daních z příjmu nestanovuje žádný konkrétní výčet, platí tedy zásada, že lze uplatnit výdaje v prokazatelné výši, které sloužili k danému účelu, pokud nejsou zákonem vyloženě vyloučeny.

Ve většině případů lze tedy uplatnit následující:

• odpisy nemovitosti
• hypoteční úvěr na nemovitost – úroky + poplatky za vedení účtu
• pojištění nemovitosti
• úhrada daně z nemovitých věcí
• provize RK
• náklady na vnitřní vybavení nemovitosti (pokud se neodepisuje)
• náklady na opravy a údržbu včetně veškerého použitého materiálu (s výjimkou rozsáhlejších stavebních úprav – promítnou se v odpisech),
• u bytů – příspěvky do fondu oprav (uplatnění v roce úhrady)
• výdaje na cesty automobilem (pokud souvisí s dosažením, zajištěním a udržením příjmu z nájmu)
• atd.

Jak a kde podat?

Příjmy z nájmů se daní v rámci daňového přiznání k dani z příjmu fyzických osob. Příjmy spadající do § 9 – tedy příjmy z nájmu – mají v rámci přiznání zvláštní přílohu. Konkrétně je to příloha č. 2 dostupná např. na portále finanční správy.

Daňové přiznání podáváte na příslušný finanční úřad a čas k podání máte do konce března 2017.

Pokud si při podání nejste úplně jisti, zda máte vše v pořádku vyplněno, vyplatí se konzultovat tuto problematiku s vaším daňovým specialistou.

 

Články v sérii:

Daň z příjmu (I) – prodej nemovitosti

Daň z příjmu (II) – osvobození od daně

Jak danit příjmy z pronájmu?

Družstevní byt a daně

-- 6. 3. 2017 --