Prodej bytu není jen o zveřejnění inzerátu a čekání na kupujícího. Dobře připravený prodej má několik kroků, které ovlivňují výslednou cenu, rychlost prodeje i bezpečnost celé transakce. V Brně navíc hraje významnou roli konkrétní lokalita, typ domu, stav bytu a aktuální nabídka podobných nemovitostí.
Správné stanovení nabídkové ceny patří k nejdůležitějším krokům celého prodeje. Příliš vysoká cena může odradit zájemce a způsobit, že nabídka zůstane na trhu příliš dlouho. Příliš nízká cena naopak může prodávajícího připravit o část výnosu.
Při ocenění nestačí porovnat několik aktuálních inzerátů. Nabídková cena totiž není totéž jako cena, za kterou byla nemovitost skutečně prodána. Důležité jsou také realizované ceny obdobných nemovitostí, technický stav bytu a domu, vlastnictví, podlaží, výtah, balkon či terasa, parkování a především konkrétní lokalita.
REMAX Pro působí na brněnském realitním trhu 19 let a při ocenění využíváme vedle znalosti místního trhu také cenové mapy a údaje o skutečně realizovaných prodejích.
První dojem rozhoduje i při prodeji nemovitosti. Byt by měl být uklizený, vzdušný a pokud možno bez zbytečného množství osobních věcí. Někdy pomohou drobné opravy, výmalba nebo jednoduchý home staging.
Cílem není vytvořit něco, co byt není. Dobrá příprava má zájemci umožnit, aby si dokázal představit vlastní život v daném prostoru.
Současně je vhodné připravit potřebné podklady – zejména údaje z katastru nemovitostí, nabývací titul, informace o nákladech na bydlení a u bytů v SVJ také relevantní dokumenty týkající se domu.
Fotografie pořízené mobilem za špatného světla mohou pokazit dojem i z velmi dobrého bytu. Kvalitní prezentace by měla odpovídat charakteru konkrétní nemovitosti a může zahrnovat profesionální fotografie, půdorys, video nebo další formy prezentace.
Stejně důležitý je pravdivý a srozumitelný popis nemovitosti. Kupující by měl z nabídky pochopit nejen dispozici a stav bytu, ale také jeho hlavní výhody, lokalitu a důležité okolnosti pro rozhodování.
Cílem prohlídky není pouze byt ukázat. Je potřeba odpovědět na otázky zájemce, poskytnout mu potřebné informace a současně zjistit, zda je jeho zájem vážný a jakým způsobem plánuje koupi financovat.
Nejvyšší nabídka přitom nemusí být vždy automaticky tou nejlepší. Důležitá může být také připravenost kupujícího, způsob financování nebo požadovaný termín předání.
Po dohodě s kupujícím obvykle následuje rezervace nemovitosti. Rezervační dokumentace by měla jasně určit podmínky budoucího obchodu, cenu, způsob financování a termíny dalších kroků.
Pokud kupující financuje koupi hypotékou, je důležité sladit postup banky s přípravou smluv a termíny celé transakce.
Kupní smlouva je jedním z nejdůležitějších dokumentů celého obchodu. Měla by přesně upravovat nejen převod vlastnictví, ale také způsob úhrady kupní ceny, předání nemovitosti a další práva a povinnosti obou stran.
Kupní cena se zpravidla neposílá přímo prodávajícímu před převodem vlastnictví. Pro bezpečnost obou stran se využívá úschova kupní ceny za předem sjednaných podmínek.
V REMAX Pro využíváme také systém Bezpečné úschovy REMAX. Ten stanovuje nadstandardní pravidla pro nakládání s penězi klientů – každá transakce má vlastní samostatný účet úschovy, výplata podléhá minimálně dvojí kontrole a účastníci jsou informováni o pohybech na účtu. Úschovu zajišťují pouze subjekty splňující stanovené bezpečnostní podmínky REMAX.
Více o pravidlech Bezpečné úschovy REMAX najdete zde.
Podpisem kupní smlouvy převod ještě nekončí. Následuje podání návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí.
Katastrální úřad návrh posoudí a po splnění zákonných podmínek povolí vklad vlastnického práva ve prospěch nového vlastníka. Na postup katastru jsou obvykle navázány také podmínky pro uvolnění kupní ceny z úschovy.
Posledním krokem je fyzické předání bytu. Při něm se zpravidla sepíše předávací protokol, zaznamenají stavy měřidel a předají klíče a příslušná dokumentace.
Nezapomeňte také na převod nebo ukončení smluv s dodavateli energií a další praktické povinnosti spojené se změnou vlastníka.
U prodávajícího je potřeba posoudit, zda je příjem z prodeje nemovitosti osvobozen od daně z příjmů, nebo zda vzniká daňová povinnost. Záleží například na délce vlastnictví, bydlišti prodávajícího a případném použití získaných prostředků na vlastní bytovou potřebu.
Daň z nabytí nemovitých věcí se již neplatí. Nový vlastník však musí myslet na daň z nemovitých věcí a prodávající by měl zohlednit změnu vlastnictví ve vztahu ke své dosavadní daňové povinnosti.
Mezi časté chyby patří především špatně stanovená nabídková cena, nedostatečná prezentace, chybějící dokumentace, podcenění právní stránky obchodu nebo výběr kupujícího bez ověření jeho schopnosti obchod skutečně dokončit.
Dobře připravený prodej proto nezačíná až zveřejněním inzerátu. Začíná správným oceněním nemovitosti a promyšlením celého postupu.
Pokud o prodeji teprve uvažujete, prvním krokem může být zjištění reálné hodnoty nemovitosti.
REMAX Pro vám připraví ocenění nemovitosti v Brně a okolí zdarma a bez závazku. Při stanovení ceny vycházíme ze znalosti brněnského trhu, cenových map a údajů o skutečně realizovaných prodejích.