Prodáváte dům, či byt, který jste financovali hypotékou? Anebo jen chcete předčasně splatit hypoteční úvěr a přemýšlíte jak se vyhnout sankcím? Mohlo by se zdát, že od prosince 2016, kdy vstoupil v platnost Zákon č. 257/2016 Sb. o spotřebitelském úvěru, máte situaci vyřešenou. (viz článek Jak ovlivnil zákon o spotřebitelském úvěru splácení hypoték?) Opak je ale pravdou. Vzhledem k tomu, že většina stávajících úvěrů je uzavřena před prosincem 2016, pojďme se společně podívat, jak předčasné splacení řešit u dříve uzavřených smluv.

Hypotéka s variabilní sazbou

Pokud máte sjednán tento méně častý produkt, můžete celou hypotéku bez sankcí splatit ihned. Dříve si sice banky diktovaly podmínky, že můžete například splatit až po roce, ale zmíněný zákon stanovil jasně možnost okamžitého splacení a to pro všechny smlouvy, tedy i ty uzavřené před prosincem 2016.

Hypotéka s fixací

Zde už bude situace jiná. Výše sankce i přesné podmínky se budou řešit dle toho, co máte v úvěrové smlouvě. Dalo by se říci, že se nejspíš sankcím nevyhnete. Není to tak docela pravda. V prvé řadě je ale potřeba si uvědomit, proč zde banka sankce má?

Proč po vás chce banka sankce?

Určitě je vám jasné, že vám banka peníze nepůjčila jen tak, ale chce z toho mít nějaký zisk. Banka prostě počítá s tím, že jí během pěti let zaplatíte určitou částku na úrocích. Pokud se ale rozhodnete smlouvu ukončit třeba už po třech letech, banka ví, že úrok za zbylé dva roky už z vás nedostane a zároveň přichází o klienta. Pro tyto případy má stanovené sankce, díky kterým získá ušlý zisk – tedy peníze, které od vás očekávala.

A jak s tím můžeme pracovat? Záleží na okolnostech, za kterých hypotéku splácíme.

Prodáváte, ale zároveň kupujete

V každém případě můžete oslovit banku s nabídkou, že sice hypotéku na původní nemovitost splatíte předčasně, ale, když vám promine sankce nebo alespoň část, vezmete si hypotéku na novou nemovitost opět u ní. Banka tak vlastně o klienta ani úroky z úvěru nepřijde. Ideálně, pokud je nová nemovitost dražší než ta původní. Toto prominutí si sice nemůžete nijak vynutit, je ale pravděpodobné, že si vás banka bude chtít jako klienta udržet a proto se vám pokusí vyjít vstříc.

 

 

Kupující vaší nemovitosti si bude brát hypotéku

Řešení bude dosti podobné jako v předchozím příkladu. Sice bance nezůstanete jako klient vy sami, ale místo vás si u ní uzavře smlouvu kupující. V naší kanceláři tuto situaci běžně řešíme tak, že je to stanovena jako podmínka v rezervační smlouvě. A banka bud mít konec konců z nově uzavřené hypotéky více úroků než od vás, když už máte část úvěru splacenou.

Co dělat, když se s bankou nedomluvím

Pokud se s bankou na prominutí sankce nebo jejím snížení nedomluvíte, a protože nic nekupujete a kupující platí hotově, nezbude vám pravděpodobně nic jiného než si propočítat, zda se vám vyplatí prodávat teď nebo s prodejem počkat do uběhnutí fixace.

Paradoxně je pak pro vás lepší dát přednost tomu, kdo financuje hypotékou. Hotovost je v tomto případě nevýhodou, protože musíte počítat s úhradou sankce.

V každém případě doporučujeme postup probrat ve vaší bance. Ideálně, pokud se potkáte s vedoucím pracovníkem, který má pravomoc o podmínkách rozhodnout.