Situace v prvním kvartálu je v mnohém podobná závěru roku 2015. Na brněnském trhu vládne obrovská chuť nakupovat. Nálada je stále velmi optimistická. Úrokové míry hypoték jsou od dubna 2015 na svém dlouhodobém minimu. V březnu letošního roku byla dokonce průměrná úroková míra pod 2%.
Brno se stále potýká s extrémně nízkou nabídkou bytů. Hlad je v současnosti po všech brněnských bytech. Preferovány jsou nadále cihlové byty. Poptávka však již od přelomu roku 2014 a 2015 značně převyšuje jejich nabídku a proto Brno zažívá návrat zájmu o byty v panelových bytech. V roce 2015 byla nejvyšší dynamika růstu u malometrážních panelových bytů 1+kk, 1+1, 2+kk, 2+1. Na přelomu roku a prvním kvartálu 2016 si růstem prochází především větší panelové byty 3+kk, 3+1, 4+kk a 4+1. Umístění bytu zásadně ovlivňuje cenu nemovitosti i dnes, nicméně na Brněnsku neexistuje v současnosti lokalita, kde by se byty neprodávaly.
Kupujícím často „uteče“ i několik nabídek, než svoji nemovitost koupí. Tato situace kupující nutí akceptovat stále vyšší a vyšší ceny. U bytů, kde není nabídková cena příliš vysoká, pak často dochází k přeplácení zájemci.
Zájemci o nové bydlení se musí připravit na vyšší ceny a také na to, že jen velmi těžko seženou byty, které jsou ihned k nastěhování.
V posledním půlroce je patrný také zvýšený zájem o pronájmy. Průměrná doba, po kterou se hledá zájemce, se za poslední rok zkrátila na polovinu a cena pronájmů roste.
Růst cen pokračuje také u brněnských domů a pozemků.
Všechny analýzy: Pravidelné informace o vývoji cen v Brně a okolí
Vývoj úrokových sazeb
V průběhu roku 2015 došlo k velmi mírnému navyšování průměrných sazeb. Nicméně na konci roku sazby opět klesaly. S příchodem jara se banky pustily do dalšího kola snižování sazeb a výsledkem byl březnový pokles průměrných sazeb Fincentrum Hypoindexu pod 2 %.
Objem uzavřených hypoték za první kvartál letošního roku oproti loňsku je o 28% vyšší. Očekává se, že pokud se nic zásadního nestane, tak letošní rok bude pro banky ještě úspěšnější než rekordní loňský rok.
Vývoj cen nemovitostí v Brně a okolí
Růst cen nemovitostí je způsoben několika faktory. Celkovým růstem ekonomiky a nejnižšími úrokovými sazbami v historii. Dále se jedná o přebytek volných peněz na trhu.
Za těchto podmínek zůstává optimistická nálada a obrovská chuť nakupovat. Spousta lidí od roku 2008 odkládala nákup nebo změnu bydlení k lepšímu, nyní se snaží svoje potřeby realizovat. Tuto snahu ještě urychluje strach, že pokud odloží nákup byť o několik měsíců, budou ceny ještě vyšší.
Byty
Zájem o byty ani v prvním kvartálu neklesal.
Chuť nakupovat je stále mnohem větší než chuť prodávat. Nicméně se již čím dál častěji objevují majitelé, kteří chtějí využít vysoké poptávky a dobře zpeněžit svoji nemovitost. Uvědomují si, že tak rychlé tempo nemůže vydržet věčně.
Již během loňského roku se probudil zájem o panelové byty. Právě u panelových bytů dochází v posledním roce k nejrychlejšímu růstu. V první polovině roku 2015 to byly spíše malé byty v dobré lokalitě, nicméně v posledním půlroce velmi dynamicky roste poptávka a tím pádem i ceny velkých panelových bytů.
Jestliže se panelový byt 4+1 v původním stavu v Novém Lískovci dal koupit v roce 2014 za 2,3 miliónu, v březnu 2016 byste za ten stejný byt zaplatili již více než 2,8 miliónu korun.
Poptávka je obrovská i v méně vyhledávaných městských částech Brna. Například na panelový byt 3+1 v původním stavu ve Starém Lískovci se během několika dnů přihlásilo bezmála 20 zájemců.
Obecně dostupné statistiky růstu realizovaných cen v Brně neexistují. Nicméně na základě prodejů RE/MAXu a dle cen uvedených v kupních smlouvách (s využitím www.1cenovemapy.cz) odhaduji, že se větší panelové byty prodávaly o 15 až 25% dráž než v prvním kvartálu roku 2015.
Jak již bylo řečeno v úvodu, kupujícím často „uteče“ i několik nabídek, než svoji nemovitost koupí. Tato situace kupující nutí akceptovat stále vyšší a vyšší ceny. U bytů, kde není nabídková cena příliš vysoká, pak často dochází k přeplácení zájemci. Toto Brňané zažívali naposledy před začátkem ekonomické krize, v letech 2006 až 2008.
To s sebou často nese nevoli těch, kteří tento souboj o byt prohráli. Přece jen český člověk není na navyšování cen zvyklý. Obzvláště v době, kdy se supermarkety předhání s nálepkami se slevou 20, 33, 50 a 70%.
Na konci prvního kvartálu 2016 lze již konstatovat, že ceny většiny brněnských bytů dosahují cen jako roce 2008.
Novostavby (trh developerské výstavby)
Zájem o nové byty je velký. Uvádí se, že se prodeje nových bytů zvýšily meziročně téměř o osmdesát procent.
V nových projektech se nejrychleji prodávají menší byty. Zájem je však nejen o ně. Díky stále zmenšující se nabídce se prodávají i byty, které by za normálních okolností kupce jen těžko našly.
Hypotéky jsou levné a stále více Čechů si je bere na koupi dalšího bytu na pronájem. Developeři odhadují, že za tímto účelem se kupuje více než 20% bytů.
Nových bytů je méně, protože ubývá developerských projektů. Staví se více, stále to však nestačí. A byty, které developeři měli v zásobě z výstavby minulých let, se rychle vyprodávají. Plány developerů na nové projekty brzdí komplikované povolování nových staveb a zdlouhavá příprava nového územního plánu. V Brně je situace ještě komplikovanější díky tomu, že stále nedošlo k aktualizaci územního plánu. Mnozí developeři proto zareagovali na stávající situaci a opět přistoupili k průběžnému zdražování volných bytů.
Nový již dokončený byt na trhu prakticky neseženete. Na trhu jsou nyní spíše k dispozici projekty v různých fázích rozestavěnosti.
Pronájmy
Zájem o pronájem v Brně roste. V posledních měsících se průměrný čas pronajmutí bytu v Brně zkrátil na polovinu. Dá se tedy předpokládat, že pronajímatelé na tuto situaci budou reagovat a ceny pronájmů půjdou nahoru.
Rostoucí zájem je patrný především v lepších lokalitách a u zánovních bytů nebo u bytů po rekonstrukci. Byty v původním stavu již netáhnou.
Důvodem oživení zájmu o pronájmy je především růst cen bytů a tím pádem snížení dosažitelnosti vlastního bydlení.
Domy
Poptávka po rodinných domech je dlouhodobě vysoká. Ceny domů po roce 2008 nezažily takový propad jako například panelové byty. Zájem o bydlení v rodinných domech je dlouhodobě v Brně a okolí velký. Vysoká poptávka v posledním roce vyvolává růst cen i v tomto segmentu. Nicméně jeho dynamika není zdaleka tak vysoká jako u malých panelových bytů v roce 2015 a větších panelových bytů v posledních měsících.
Do kurzu se opět dostává chataření a chalupaření. Důvěra v ekonomickou situaci rodin zájem o rekreační bydlení v posledním roce zvyšuje. Jen loni stoupl nákup v rámci celé České republiky o téměř padesát procent oproti roku 2014. A Brno rozhodně nejde proti proudu.
Kvartál roku 2016 se ničím zásadním neliší od toho předchozího viz. Kompletní informace o vývoji cen nemovitostí v Brně a okolí, IV. čtvrtletí 2015.
Pozemky
Stavebních pozemků je málo. Vysoká poptávka a růst cen pokračuje i zde. I co se týče pozemků, je situace v Brně a okolí podobná situaci v roce 2015 viz. Kompletní informace o vývoji cen nemovitostí v Brně a okolí, IV. čtvrtletí 2015
Co se dá očekávat v roce 2016
Navzdory dlouhodobému očekávání úrokové sazby zatím stále klesají. Průměrná úroková sazba je v tuto chvíli pod 2%, ale výjimkou nejsou ani sazby hypoték kolem 1,79%. Aktuální prognózy z dílny ČNB hovoří o „stabilitě tržních úrokových sazeb na stávající velmi nízké úrovni“, zvyšování úrokových sazeb se zřejmě odložilo na rok 2017. Pro letošní rok se tedy dá očekávat setrvalý stav nebo dokonce velmi mírný pokles.
Růst cen je způsoben nízkou cenou hypoték, a také faktem, že se daří české ekonomice. Zaměstnanost je vysoká, firmy postupně přistupují ke zvyšování platů a ochota lidí utrácet roste. Dále se jedná o přebytek volných peněz na trhu. Ceny rostou i z důvodu zdražování vstupů ve výstavbě. To se týká primárně novostaveb, což sekundárně ovlivňuje celý trh.
Zákazníci však nekupují byty a domy jen pro vlastní bydlení, ale také jako investici. Nízké úrokové sazby na světových finančních trzích způsobují, že řada konzervativních aktiv, jako jsou státní dluhopisy, spořící účty nebo termínované vklady, přestává přinášet dostatečně atraktivní výnos. Domácnosti tak stále častěji hledají příležitosti ke zhodnocení volných peněz jinde. Mnohdy je nacházejí na trhu realit a neváhají si na pořízení bytu nebo domu určeného k pronájmu či prostému uložení peněz část prostředků půjčit.
Nabídka volných nemovitostí se během posledního roku a půl postupně snižovala. A právě rostoucí převis poptávky nad nabídkou nahrává dalšímu růstu cen realit.
Vysoké ceny nemovitostí začínají lákat prodávající, kteří nechtějí nemovitost dále držet a uvědomují si, že takováto situace na trhu nemovitostí nemůže vydržet věčně. Dynamika růstu připomíná předkrizová léta 2007 a 2008.
Vzhledem k rychlému růstu cen během celého roku 2015 i začátku letošního roku se dá očekávat postupné chladnutí poptávky a tím pádem i zpomalení růstu cen. Období příznivých cen nemovitostí končí. Je čím dál zajímavější prodávat.
Pokud se něco zásadního nestane, dá se předpokládat, že růst cen nám vydrží minimálně do konce roku. Osobně si myslím, že tempo růstu se už během roku 2016 bude snižovat. S růstem cen si méně lidí může dovolit koupi vlastní bydlení.
Dostupnosti nákupu vlastního bydlení nepřispěje ani dlouho očekávaná novela daně z nabytí nemovitých věcí. Otázkou zůstává začátek její platnosti. 4% daň z nabytí přejde na kupujícího. Vzhledem k tomu, že banky jsou připraveny tuto daň kupujícím financovat, se nic dramatického zřejmě nestane.
Do popředí se bude postupně také dostávat klasické nájemní bydlení, které na tuto situaci bude reagovat růstem cen pronájmů.
Druhý scénář může znamenat pokračování nebo dokonce zrychlení růstu cen. Vzhledem k tomu, že se média a prodejci předhání v pozitivních prognózách a doporučeních nakupovat, není tento scénář vyloučen. To by však do budoucna mohlo znamenat o to strmější pád.
Co lze tedy s jistotou vůbec říct? Že po tomto boomu, který zažíváme, bude docházet zase k určitému zpomalení realitního trhu. To je zcela přirozené. Realitní trh se vyvíjí cyklicky. Kdy se však vývoj cen obrátí směrem dolů, nelze s jistou předpokládat. Bude to již v roce 2017 (jak předpokládá většina odborníku)?
Ing. Tomáš Fráňa, ředitel RE/MAX Pro
Pokud se vám článek líbil, dejte mu „To se mi líbí“ (pod posledním grafem).
Fincentrum hypoindex (I. 2003 až III. 2016)
ČSU – Index realizovaných cen starších bytů (I. 2008 až IV. 2015)
ČSU – Indexy cen bytů (I. 1998 až II. 2015)
ČSU – Ceny bytů (I. 2005 až II. 2015)
Jestli se vám tento článek líbil, dejte mu „To se mi líbí“ nebo ho sdílej se svými přáteli.
