V druhém kvartálu roku 2016 pokračoval zvýšený zájem kupujících. Hypotéky byly extrémně levné.

Ceny nemovitostí v Brně a okolí v druhém čtvrtletí rostly. Už ne tak dramaticky, jako v předchozích kvartálech, ale rostly. Vysoká poptávka a nedostatečná nabídka tlačily nahoru ceny všech nemovitostí – pozemků, rodinných domů, starších cihlových i panelových domů všech velikostí. V době, kdy dokončujeme tuto analýzu, máme za sebou prázdninové zpomalení trhu a zájem kupujících začíná opět ožívat.

Vysokou poptávku po nemovitostech nestačí pokrýt ani nabídka novostaveb. Jejich prodejní ceny byly sice v červenci o 11 % vyšší než v loňském roce, ale počet nabídek opět klesl. Zákazníci si mohli vybírat už jen z 882 nově postavených bytů.

Vývoj úrokových sazeb

I ve druhém čtvrtletí letošního roku pokračovalo snižování hypotečních úrokových sazeb až na červnové historické minimum – 1,87 %. Před letními prázdninami banky sjednaly rekordní objem nových úvěrů.

Pro připomenutí: Průměrné úrokové sazby (dle Fincentrum Hypoindex) klesají již od roku 2008, kdy dosáhly maxima 5,82 % (srpen). V květnu 2015 se pokles na chvíli zastavil a z 2,05 % vystoupal na 2,12 % (říjen 2015). Od října 2015 průměrné úrokové sazby hypoték setrvale padají v tempu cca 0,03 % měsíčně.

Během druhého kvartálu se tedy mohli zájemci o hypoteční úvěr těšit z levných hypoték. Letní měsíce přinesly obvyklé „prázdninové zpomalení“, ale vývoj ze začátku srpna naznačuje mírné zvyšování úrokových sazeb.

.

Vývoj cen nemovitostí v Brně a okolí

Ceny bytů i domů se nad hodnoty roku 2008 dostaly už v průběhu prvního čtvrtletí letošního roku. V druhém čtvrtletí trval jak zájem kupujících, tak i nízká nabídka nemovitostí v Brně a jeho okolí.

Chuť nakupovat je stimulována několika faktory:

  • Levné a dobře dostupné hypotéky mají na motivaci kupujících zásadní vliv.
  • Pozitivní vývoj ekonomiky. Respektive klesající nezaměstnanost a rostoucí mzdy.
  • Obava z dalšího růstu cen je dalším významným faktorem, který nutí lidi k vyšší nákupní aktivitě.
  • Nedostatek vhodných investičních příležitostí. Nízké úrokové sazby tak nutí investory hledat zajímavá „bezpečná“ aktiva, kterými se staly domy, byty a pozemky.
  • Masáž ze strany médií. Peněžní ústavy a banky se předhání v doporučení využití nízkých úrokových sazeb pro nákup lepšího bydlení. Článků povzbuzujících k nákupu bytu na pronájem také neubývá.
  • Malá nabídka nemovitostí. Lidé, kteří nepotřebují bezprostředně prodat, tak neprodávají. Možností, kam volnou hotovost investovat, je málo. Peníze raději nechávají v nemovitostech. Nabídka nové výstavby (především v Brně) také zdaleka nestačí pokrývat chuť nakupovat.

Přesto už růst cen nemovitostí ve druhém kvartálu 2016 nebyl zdaleka tak dramatický jako v roce 2015 a na začátku roku 2016 (více viz. I. čtvrtletí 2016, IV. čtvrtletí 2015, III. čtvrtletí 2015). Kupující nakupovali uvážlivěji a nabídkovou cenu se již nesnažili přeplácet tak často, jako tomu bylo v předchozích obdobích.

Během prázdninových měsíců se tento trend ještě zvýraznil a ceny rostly pomaleji. Častěji než v předchozím kvartálu se objevují prodávající, jejichž motivací je prodat dřív, než ceny nemovitostí klesnou.

(pro více informací k vývoji na trhu bytů, novostaveb, pronájmů, pozemků a rodinných domů klikněte na tlačítko “+”)

Výrazným trendem druhé poloviny roku 2015 byl velmi rychlý růst cen starších panelových bytů, především malometrážních. Vysoké ceny bytů v cihlové zástavbě přiměly kupující k nákupům v panelových sídlištích nebo za hranicemi krajského města.

Začátek roku 2016 byl v Brně provázen vyvrcholením poptávky po větších panelových bytech, a jejich ceny šly opět téměř skokově nahoru, o 10 až 30%.

Podobně se v posledním půlroce přelévala poptávka také do vzdálenějších lokalit od Brna. Kupec z Brna je ochoten dát v přilehlých lokalitách více než místní.

Ve druhém kvartálu žádný dominantní trend není. Dá se říci, že vysoká poptávka a nedostatečná nabídka bytů v Brně a blízkém okolí dále ceny bytů zvyšovala. Jak moc, to záleželo na lokalitě.

I ve druhém kvartálu u prodávaných nemovitostí naši makléři často překonávali původní nabídkovou cenu. Buď za pomoci OPEN HOUSE nebo s využitím aukcí.

Například v květnu 2016 jsme prodávali byt 3+kk s velkou terasou a krásným výhledem do Údolí oddechu v Brně Bystrci. Původní požadavek majitele byla cena alespoň 3,8 mil. Nakonec jsme se rozhodli byt začít nabízet za cenu 3,99 mil. Byt se prodával pomocí OPEN HOUSE a nakonec jsme ho prodali se za 4,3 mil. korun.

Zatímco ještě před několika lety v období krize měli makléři problém sehnat alespoň jednoho kupce, v posledním roce se o jediný byt (či rodinný dům) často přetahuje několik zájemců. Pokud zastupujeme při prodeji prodávajícího, je v jeho zájmu neprodat tomu zájemci, který se ozve jako první, ale tomu, který zaplatí nejvíce.

Z červencové analýzy společnosti Trikaya vyplývá, že za prvních šest měsíců letošního roku prodali developeři 907 bytů, což je téměř stejné číslo jako za celý loňský rok, kdy se v Brně dohromady prodalo 957 nových bytů.

Tisková správa Trikaya nicméně čísla dále komentuje a vysvětluje: Obrovský nárůst prodejů podpořily zejména hromadné podpisy kupních smluv u některých větších projektů bytových domů. Dlouhodobé rezervace jsou typický problém, který částečně zkresluje údaje o prodejích novostaveb. Klienti u některých developerů podepisují pouze rezervační smlouvy a pak se desítky až stovky bytů prodají najednou. Takových bytů bylo v uplynulém čtvrtletí rekordní množství, celkem 242. I bez těchto dlouhodobých rezervací ale oproti loňsku narostly prodeje o více než 22 %.

Zatímco v loňském roce zaplatili kupující za byt v průměru 2,83 milionu Kč, letos museli do kapsy sáhnout o něco hlouběji. Konkrétně o 11 %. Průměrná cena, za kterou lidé v prvních šesti měsících tohoto roku pořizovali nové byty v Brně, se vyšplhala na 3,15 milionu Kč. Za každý čtvereční metr nového bytu zájemci zaplatili v průměru 51 tisíc korun, loni to bylo přitom jen 48 tisíc korun.

Nejvíce bytů se prodalo v městské části Bystrc, následovaly městské části Brno-střed, Královo Pole a Slatina. Bystrc nabízela v uplynulých měsících kupujícím také nejnižší ceny. Jako jediná lokalita nabízí byty s průměrnou cenou pod 45 tisíc korun za metr čtvereční. Mezi dražší lokality s průměrnou cenou kolem 60 tisíc korun za metr čtvereční se řadí žádaný střed města. O něco dostupnější je pak Královo Pole – tady zájemci za metr bydlení v průměru utratili 55 tisíc korun.

Na začátku letošního roku bylo v nabídce brněnských developerů 1 160 neprodaných bytů. V červenci si zájemci mohli vybírat už jen z nabídky 882 dostupných bytů. Z nich byly navíc tři stovky bytů již zarezervovány. Nejvíce se nyní staví v městské části Královo Pole, která nabízí přes 250 bytů.

Poptávka je vysoká. Nabídka novostaveb se zmenšuje. Podle statistického úřadu bylo v Brně za první čtvrtletí letošního roku vydáno pouze 13 stavebních povolení na bytové domy. V okrese Brno-venkov to bylo více než desetkrát více.

Mění se také struktura nabízených bytů. Na vysokou poptávku po investičních bytech developeři reagují tím, že se ve svých projektech více orientují na malometrážní byty. Zatímco ještě na začátku letošního roku tvořily téměř polovinu nabídky dvoupokojové byty, dnes jich je k dispozici skoro o dvě stovky méně. Stavitelé reagují na zájem investorů o jednopokojové byty, které jsou oproti větším bytům ekonomicky výnosnější, a těchto bytů je nyní v nabídce nejvíce. Garsoniéry představují třetinu všech nabízených bytů. Dvoupokojové byty představují 28% podíl nabídky, třípokojové pak 23% podíl.

Při hodnocení prvního kvartálu (I. 2016) jsme upozorňovali na zvýšený zájem o pronájem v Brně. Ten pokračoval i v předletních měsících, ale do cen pronájmů se zatím projevil jen u velmi kvalitních bytů v žádané lokalitě. U těchto bytů se cena oproti loňskému roku mírně zvedla, průměrně o 5 %.

Pozemky jsou jedinou komoditou, která neprošla během realitní krize zásadním poklesem. Naopak v některých lokalitách v minulých letech ceny díky poptávce dokonce rostly. S oživením trhu trend pokračoval. Společnost RE/MAX prodala loni téměř o polovinu pozemků více než v roce 2014.

Lidé mají zájem stavět především v dojezdové vzdálenosti k městu. Důležitá je pro ně dostupnost služeb a zaměstnání, ale zároveň chtějí mít klid a soukromí.

Loni se začalo stavět v České republice 13 700 rodinných domů. To je o 10 % více než v roce 2014. V první polovině roku 2016 bylo zahájeno o více než 11 % staveb než za stejné období loňského roku.

Co se dá očekávat v roce 2016 a 2017

Během druhé poloviny letošního roku předpokládáme spíše stagnaci úrokových sazeb. Velmi pravděpodobné také je, že se v průběhu druhé poloviny roku bude dostupnost hypoték dále zhoršovat. Postiženi tím budou klienti s minimem vlastních prostředků a s horší bonitou.

(pro více informací k očekávanému vývoji na trhu hypoték klikněte na tlačítko “+”)

Dle některých ekonomických analytiků dosáhly úrokové sazby hypoték svého minima. Prázdninové zpomalení plynule přejde v nižší objemy v závěru roku. Banky se s největší pravděpodobností začnou více soustředit na změny, které je čekají od prosince v souvislosti s nabytím účinnosti zákona o spotřebitelském úvěru.

Tam je několik faktorů. Pravděpodobně nejvýznamnějším faktorem je skutečnost, že klienti budou moci 25 % úvěru ročně splatit bez poplatků. V případě prodeje nemovitosti, zatížené hypotečním úvěrem, pak už nebudou muset platit tak vysoké sankce, jako tomu bylo doposud. Zákon také přenáší zodpovědnost za budoucí neschopnost splácet na banku. Podle nového zákona bude moci nedostatečně prověřený klient splácet vypůjčenou částku podle svých možností bez úroků a dalších sankcí. To se logicky musí promítnout do celkových nákladů na produkt.

Existují však i zastánci scénáře dalšího snižování úrokových sazeb. Ti tvrdí, že doba extrémně výhodných hypoték nekončí a že se po prázdninách opět dočkáme podobně vysokých čísel jako na jaře, protože všechny trendy, které dosud hnaly trh nahoru, přetrvávají. Úroky zůstávají nízké, platy rychle rostou a domácnosti mají velký apetit utrácet. Navíc prý existují mnohem silnější tlaky na další snižování sazeb než na jejich zvyšování. Příčinu vidí v politice Evropské centrální banky (ECB). ECB, která do značné míry určuje i měnovou politiku České národní banky (ČNB), pokračuje v programu kvantitativního uvolňování a tím stlačuje i sazby u dlouhodobých úvěrů typu hypoték.

V červnu se nechala ČNB slyšet, že pravidla pro poskytování hypotečních úvěrů budou od října 2016 přísnější. Banky již nebudou moci poskytovat hypotéky na 100 procent hodnoty nemovitosti, ale maximálně na 95 procent ceny nemovitosti. Od dubna příštího roku se hranice sníží na 90 procent. Limitované by však měly být i objemy 80% hypoték.

Zpřísněná doporučení centrální banky ukazují, že obava z přehřátí trhu existuje. „Kombinace mimořádně nízkých úrokových sazeb a snadné dostupnosti úvěrů na bydlení vytváří podmínky pro růst cen rezidenčních nemovitostí nad úrovně odpovídající vývoji fundamentálních faktorů,” uvedla ČNB.

Je tedy velmi pravděpodobné, že se v průběhu druhé poloviny roku bude dostupnost hypoték dále zhoršovat.

Faktem je, že i zkušenosti našich makléřů naznačují, že banky začaly zatahovat brzdu a pečlivěji řeší, komu úvěr dají a komu ne. Naše zkušenost je, že odhady pro banku dosahují výrazně nižších hodnot, než je prodejní cena nemovitosti. Někdy je to i méně než 80 % ceny. Dle kolegů z Gepard finance je schvalování měsíc od měsíce administrativně náročnější.

 

 

Do jaké míry bude mít na cenu nemovitostí vliv novela zákonného opatření senátu o dani z nabytí nemovitých věcí nelze zatím odhadnout. Jasné je, že dostupnost hypoték se od 1. listopadu již dále nesníží. Většina bank bude ochotna daň financovat v rámci hypotéky.

(pro více informací ke změnám a jejich dopadům klikněte na tlačítko “+”)

Změny v důsledku novely zákonného opatření senátu o dani z nabytí nemovitých věcí mohou znamenat dodatečné náklady pro kupující bez garance snížení prodejní ceny kupovaných bytů nebo rodinných domů.

Definitivní termín změny plátce daně z nabytí nemovitých věcí je 1. 11. 2016. Od tohoto data bude plátcem daně kupující. Rozhodující je datum podání návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. To znamená, že změna se bude týkat všech případů, kdy návrh bude podán 1. 11. 2016 a později.

Jestliže kupujete právě nyní a chcete předejít při koupi nemovitosti nepříjemným překvapením, dohodněte se s prodávajícím, že zaplatíte daň vy a o to snižte kupní cenu. Vyhnete se tudíž situaci, kdy z nepředvídatelných důvodů dojde k podání návrhu na vklad později a vy se nečekaně dostanete do pozice, kdy budete muset daň zaplatit vy. Pokud jste obě strany předpokládaly, že daň zaplatí prodávající, pak ji fakticky platíte dvakrát. Jednou v kupní ceně a pak ještě jednou na základě novely zákona o dani z nabytí nemovitých věcí.

Podle nejnovějších vyjádření bank by neměla novela snížit dostupnost hypoték. Většina velkých bank bude schopna daň proplatit v rámci hypotéky. Daň financovat budou, ale pozor, jen do maximálního poskytovaného LTV pro produkt.

Osobně předpokládám, že doba rychlého růstu cen nemovitostí skončila. V druhé polovině roku zřejmě ještě růst bude pokračovat, ale již mnohem mírnějším tempem. Očekávám, že k dostoupání pomyslného vrcholu trhu dojde až v průběhu příštího roku. Pak by trh začal opět klesat.

Kdy to opravdu nastane a o jak rychlý a hluboký propad cen půjde, nelze s určitostí předpovědět. Proměnných i neznámých je příliš mnoho. Navíc se chuť nakupovat nebo prodávat mění nejen na základě jasných ekonomických veličin, ale také na základě nálad na trhu.

Že se k vrcholu minimálně blížíme, nasvědčuje fakt, že někteří velcí investoři již realitní trh opustili nebo ho opouští. Zkušení investoři nakupují převážně v době, kdy všichni prodávají. To jsou ceny nejníže. Naopak prodávají, když se trh blíží k cenovému vrcholu.

Pokud nemáte zásadní důvod nemovitost držet a hodláte ji v horizontu třech let stejně prodat, radíme jednoznačně prodej neodkládat. Na prodej je nejlepší doba a těžko říci, jak to dlouho vydrží.

Vlády se snaží ekonomiku co nejvíce stimulovat. Centrální banky nabízejí záporné úroky bankám. Ty zas nabízejí extrémně levné hypotéky. A především díky tomu jsou nemovitosti jedna z mála komodit, u kterých ceny v posledních téměř dvou letech výrazně rostou. Nicméně, čím déle to bude trvat, o to strmější pád se dá očekávat.

Jak na to? Jak prodat rychle, transparentně, za nejvyšší možnou cenu na trhu a za nejlepších možných podmínek?

Jakmile z masmédií zmizí populistické články o nejvhodnější době k nákupu nemovitostí a vystřídají je články doporučující rychle prodat, protože ceny již jdou dolů, bude pozdě. To je doba, kdy už ceny letí dolů v plné rychlosti.

Ing. Tomáš Fráňa, ředitel kanceláře RE/MAX Pro Brno

ČSU – Index realizovaných cen starších bytů (I. 2008 až II. 2016)

ČSU Indexy realizovaných cen bytů 2016 2 (110procent)

ČSU – Indexy cen bytů (I. 1998 až II. 2015)

ČSU 7 130 Indexy cen bytů 2016 2

ČSU – Nabídkové ceny bytů (I. 2005 až II. 2016)

ČSU – Ceny bytů (I. 2005 až II. 2015)