Realitní trh ve třetím kvartálu pokračuje v trendu z první poloviny roku. Díky poklesu úrokových sazeb hypoték došlo ke zvýšenému zájmu o nákup nemovitostí. Léto poptávku sice přibrzdilo, v září se však opět zvýšila. Nabídka je stále velmi malá. Radost měli především developeři a prodávající.
Enormní zájem byl i přes zvýšení cen o byty malometrážní, velmi dobře a v krátké době se však prodávaly i větší byty. Ceny bytů rostly. U panelových bytů odhadujeme, že ceny se od ledna zvýšily až o 10 %. Oživení realitního trhu bylo potěšující i pro developery, kteří mohli dokončit pozastavené projekty. O bydlení v nich byl takový zájem, že se byty prodávají opět ve stadiu hrubé stavby a oproti začátku roku zvýšily ceny průměrně o 9 %.
O rodinné domy, kterých je v Brně na prodej velmi málo, je zájem stále vysoký. Rovněž zůstává i poptávka po stavebních pozemcích.
Všechny analýzy: Pravidelné informace o vývoji cen v Brně a okolí
Byty
Již v roce 2014 bylo patrné postupné oživování trhu. Růst cen jsme zaznamenali v „lepších“ lokalitách a u bytů bez hendikepů – dobré byty v dobrých lokalitách. Na přelomu roku už se dalo mluvit o pozvolném růstu. Trh se změnil z trhu kupujícího na trh prodávajícího. Počet kupujících převyšoval nabídku. Největší poptávka je letos, stejně jako loni, po malých bytech.
Nízké sazby hypoték oživily trh
Hypoindex
2Nejčastějším uváděným důvodem je kondice ekonomiky (a její postupné oživení). Cena hypoték je již na historickém minimu a od prvního kvartálu se v médiích píše o tom, že se spíše očekává růst nebo stagnace než další pokles. Navíc média již od začátku roku 2014 mluví o očekávání růstu cen. To vedlo lidi, kteří doposud odkládali nákup nemovitosti, k akci. A to ať už řešili nákup pro vlastní potřebu tak i pro investici.
Kvartální výprodeje
V prvním kvartálu letošního roku poptávka začala znatelně růst a to se odráželo i v kupních cenách.
V nejžádanějším sektoru, malých bytech, hráli první ligu investoři. Více než 6 z 10 nakupujících bytů 1+kk až 2+kk byli právě drobní investoři. Postupně se aktivita nakupujících přesouvala i do sektoru větších bytů a do dříve méně oblíbených lokalit Brna. Zájem a ceny byly o poznání vyšší i u panelových bytů na brněnských sídlištích.
Druhý kvartál už se dal nazvat „výprodejem“. V některých sektorech lze použít i slovo „panika“ („musím koupit dřív, než ceny vyletí nahoru“), což stimulovalo další poptávku. Prodávalo se všechno a všude. Zájem rostl i o sídliště, kde od pádu trhu zájem a ceny poklesly nejvíce. Poptávka směřovala také do dříve opomíjených, tzv. problémových lokalit ve středu města. Nabídka v rámci Brna už byla tak malá, že se kupující začali zajímat i o byty mimo Brno (dojezdová vzdálenost, propojení integrovanou dopravou) a tím tlačili nahoru ceny nemovitostí i v přilehlých lokalitách (Slavkov, Rousínov, ….). Lidí schopných a ochotných nakupovat bylo hodně, nabídek ale málo. Drobní investoři kupovali i méně vhodné byty na pronájem (větší typy bytů, v lokalitách s méně stabilní poptávkou). Nabídkové ceny sice rostly rychleji než realizované, ale ceny, za které se nakupovalo, se značně přiblížily cenám v roce 2008 (před pádem cen).
Poptávka po bytech roste
Léto poptávku přibrzdilo, v září se opět zvýšila. Nabídka stále velmi malá. Například v Novém Lískovci se ještě před třemi lety nabízelo více než 15 bytů 4+1 v ceně 1.850.000 do 2.600.000 Kč. Nyní se nabízí 3 a cena je mezi 2,5 až více než 3 mil.
Na základě našich prodejů odhadujeme, že od začátku roku do konce třetího kvartálu cena malometrážních bytů na sídlištích vzrostla až o 10%. O něco menší růst cen pak proběhl u cihlových domů. V době „krize“ lidé preferovali spíše byty cihlové, proto jejich ceny klesly méně než u panelových bytů. Zvýšenou poptávku po cihlových bytech jsme zaznamenali již během roku 2014. Potvrdí naše odhady i oficiální statistiky? To se dozvíme až později, protože například ČSU uveřejňuje statistiky vývoje realizovaných cen se zpožděním 3 kvartálů.
Novostavby (trh developerské výstavby)
Zájem o novostavby roste již od začátku roku 2014. Brno v tomto ohledu následuje Prahu jen s mírným zpožděním. Poptávka po novostavbách rapidně vzrostla již na začátku roku a v druhém a třetím kvartálu se většina připravených projektů rychle vyprodávala. Odložené projekty se snaží developeři realizovat a prodává se už ve fázi projektu. Developerům se nedaří otvírat nové projekty tak rychle, aby uspokojili poptávku po nových bytech. Mluví se o tom, že developeři by chtěli, banky by byly ochotny půjčovat, ale legislativa to značně komplikuje a tím pádem i zpomaluje. Brnu to v současné době komplikuje především nedořešený územní plán. Prodej novostaveb samozřejmě rozhýbává trh i starších nemovitostí. Lidé prodávají svoje původní bydlení a stěhují se do nového.
Během letoška většina developerů nabízené byty zdražila. To si můžeme ukázat i na konkrétním příkladu projektu v Novém Lískovci:
Byt, který se nyní prodává za 2 453 000 Kč, stál ještě v březnu 2015 o dvě stě tisíc korun, tedy o 9,3 % méně.
Byt, nyní nabízen za 2 188 000 Kč, je nyní dražší dokonce o 12 %, na jaře jste jej mohli koupit za 1 955 000 Kč.
Pronájmy
Poslední roky je znatelný trend zvyšování nároků nájemníků. Byty v „původním“ stavu už pro zájemce nejsou atraktivní. Stejně tak i byty v problematických lokalitách (rušení nočního klidu, pouliční šarvátky nebo mimo Brno s velkou dojezdovou vzdáleností apod.). Lidé si rádi připlatí a díky velké nabídce nemusí moc. Ceny pronájmů na rozdíl od cen prodejních nerostou. Nové a zánovní byty v dobrých lokalitách lidi táhnou a zde možná i k mírnému růstu dochází. V méně lukrativních lokalitách a u bytů v horším stavu ceny pronájmů v posledních letech spíše klesají. Neobsazené byty jsou právě zde.
Jelikož velké množství prodaných malých bytů (starších i novostaveb) bylo koupeno právě za účelem investice na pronájem, lze očekávat spíše zvýšení konkurence s dopadem na obsazenost a ceny pronájmů – méně konkurenceschopné byty (starší byty a v horších lokalitách) budou nájemníky ještě více opomíjeny. Brněnský trh s nájemními byty je naštěstí poměrně stabilní díky četnosti vysokých škol (univerzitní město). Navíc bytů k prodeji není tolik a to má dopad na růst jejich cen. Už dnes je bydlení v nájmu oproti vlastnímu bydlení levné.
Růst cen nájmů se dá očekávat s růstem cen hypoték a snížením dostupnosti hypoték. Růst cen by zřejmě ovlivnil také zrychlený růst inflace.
Domy
O domy v Brně a těsném okolí je stabilní zájem a po roce 2008 nedošlo k tak markantnímu poklesu jako u např. zmiňovaných panelových bytů. Domů je prostě v Brně málo. Oživení poptávky a růst cen v letošním roce je patrné i v této oblasti. Nicméně trh rodinných domů se jeví jako více stabilní (s pozvolnějšími pády a méně strmým růstem). Trend návratu lidí z rodinné idylky venkova do občansky vybavenějších měst bez vzdáleného dojíždění za prací a za studiem zůstává. Movitější klientela má tendenci pořídit znovu zázemí v Brně (pro přespání během týdne a pro děti, až zde budou studovat). Spíše se dalo mluvit o tom, že i tito lidé chtějí kupovat, dokud ještě ceny malých bytů nebudou vyšší a ceny hypoték dražší.
Pozemky
Pozemků, na kterých se dá stavět, je v Brně a těsné vzdálenosti žalostně málo už mnoho let. Proto ceny pozemků příliš neklesaly ani po roce 2008, dokonce v některých lokalitách rostly. Zatím nevnímáme, že by nízká nabídka bytů a domů v Brně vyháněla lidi stavět dál mimo Brno. Lidé ani dnes nechtějí jezdit do Brna déle než 30 minut. Ve větší dojezdové vzdálenosti už ceny nejen pozemků, ale i domů rapidně klesají (oproti Brnu).
Hypotéky
Hypoteční sazby od začátku roku klesaly až na historické minimum, nyní ale již některé banky sazby zvedají. Akce v nich ale pokračují i během druhé poloviny roku. Během letoška se jiné změny neočekávají.
Většina scénářů pro příští rok počítá s mírným zvyšováním sazeb. Nikde se nepíše ani nemluví o nějakém rychlém růstu sazeb.
ČNB vydala doporučení pro banky omezovat množství 100% hypoték. Dále je tu přechod daně z nabytí nemovitých věcí na kupujícího. To je druhý faktor, který pravděpodobně sníží dostupnost hypoték pro lidi, kteří nemají část kupní ceny zajištěnou vlastním financováním. Neexistují ovšem žádná vyjádření ve smyslu, že banky se potýkají s velkým množstvím nesplácených hypoték a budou měnit zásadně svoji politiku v dostupnosti hypoték. Proces získání hypotéky je už nyní náročnější a přísnější než před několika lety.
Co se dá očekávat
Poslední kvartál se zřejmě ponese v podobném duchu jako ten předchozí. Trh se bude nadále potýkat s nedostatečnou nabídkou. Vzhledem k tomu, že v médiích se mluví o stavu ekonomiky a výhledu do blízké budoucnosti optimisticky a hypotéky nebudou zřejmě ani během příštího roku zásadně růst, nepředpokládáme zastavení růstu cen nebo dokonce jejich pokles. Spíše čekáme zklidnění trhu.
Ti, co nestihli nakoupit před růstem cen, se už zřejmě budou chovat racionálně. Nenechají se strhnout panikou, typickou pro druhý kvartál letošního roku. Přibrždění růstu cen by mohla podpořit menší dostupnost 100% hypoték (požadavek bank na větší podíl vlastního kapitálu). Zásadnější ochlazení poptávky a pád cen si dokážeme představit při zhoršení kondice ekonomiky. Trh je z našeho pohledu labilní a mění se i díky různému náhledu médií. Také je pravděpodobné, že se nebudou opakovat dlouhé roky růstu, ale spíše kratší cykly růstu a ochlazení trhu s dopadem na výši cen. Pro ochlazení trhu také mluví to, že ceny nemovitostí v celé republice rostou zásadně rychleji než inflace (celého spotřebního koše).
Ing. Tomáš Fráňa, ředitel RE/MAX Pro
Pokud se vám článek líbil, dejte mu „To se mi líbí“ (pod posledním grafem).
Dlouhododobý vývoj průměrné úrokové sazby (2003 až srpen 2015)
zdroj HYPOINDEX
Vývoj nabídkových cen bytů v ČR (2005 až 3Q 2015) a realizovaných (2005 až 1Q 2015)
zdroj ČSU
Vývoj realizovanýc cen bytů v ČR (1998 až 2014)
zdroj ČSU
