Na oficiálních stránkách Brna je možné nahlédnout na aktuální návrhy změn Územního plánu města Brna. Do 28. 10. 2019 je také možné k daným návrhům podávat připomínky. Jaké změny se týkají přímo Komína?

Legenda k dokumentaci je dostupná v online mapových podkladech.

Prověřit možnost změny funkčních ploch zemědělského půdního fondu na plochy bydlení.

Komentář:

Požadavek Obsahu změny splněn. V komplikovaném svažitém území nad ulicí Bystrcká byla prověřena vhodnost změny části chatové a zahrádkářské osady na rozvojovou lokalitu určenou především pro bydlení. S využitím předepsaného podkladu, Územní studie „MČ Brno-Komín, lokalita Bystrcká“ (zpracovatel: Ing. arch. Barbora Jenčková, možnost využití pro územní plán schválena dne 18.10.2018), jsou v lokalitě navrženy stavební plochy pro bydlení, pro smíšené funkční využití a pro vybudování dopravní infrastruktury k obsluze území. Oproti orientačnímu zákresu (v Obsahu změny) je řešené území mírně rozšířeno o východní výběžek nezbytný k propojení lokality s ulicí Podlesí. Návrh řešení reaguje na koncepci rozvoje sousedního území – navržená stavební plocha čistého bydlení BC propojuje rozvojové území určené taktéž pro bydlení (západně i východně od řešeného území), navržený systém dopravní obsluhy se napojuje na existující komunikace (je zokruhován s ul. Bystrcká a ul. Podlesí). Registrovaný významný krajinný prvek „Komínský lom” ani regionální biokoridor RK 1471 nejsou řešením dotčeny.

Prověřit možnost změny části funkčních ploch ostatní městské zeleně, ploch pro dopravu na plochy komunikací
a prostranství místního významu.

Komentář:

Požadavek Obsahu změny splněn. V prostoru mezi garážovým dvorem a severní hranicí hřbitova v Komíně byla prověřena možnost vedení komunikace k rozvojové lokalitě „za hřbitovem”, která je sice navržena už v dosavadním ÚPmB, chybí jí ale odpovídající dopravní napojení. Vymezení nové plochy
komunikací a prostranství místního významu vychází z předepsaného podkladu, Urbanistické studie „Napojení obytné lokality u hřbitova – Brno, Komín” (zpracovatel: Atelier DoS, datum: 04/2002). Novou plochu bylo nutné vymezit na úkor části stabilizované plochy hřbitova ZH. Dotčení je minimální – jednotlivá hrobová místa nejsou redukcí zasažena. Pieta místa nebude narušena. Plocha komunikací a prostranství místního významu je vymezena v nezbytném rozsahu (tak, aby byl dodržen požadavek § 22 vyhlášky č. 500/2006 Sb. na minimální šířku veřejného prostranství, jehož součástí bude pozemní komunikace).

Prověřit možnost změny funkčního využití ploch za účelem výstavby rodinných domů.

Komentář:

Požadavek Obsahu změny splněn – řešené území je (oproti orientačnímu zákresu v Obsahu změny) mírně rozšířeno o dopravní napojení. Na zbytkových plochách nezastavěného území u rozvojové lokality Výholec bylo prověřeno a je navrženo rozšíření stavebních ploch bydlení. Součástí je dopravní napojení
(rozšíření plochy pro umístění komunikace s odpovídajícími parametry, v trase stávající účelové komunikace).
Řešení přihlédlo k Územní studii „Lokalita Výholec – prodloužení ulice Chaloupky“ (zpracovatel: Ing. arch. Barbora Jenčková; možnost využití pro územní plán schválena dne 18.10.2018) – na rozdíl od územní studie, ale nevymezuje drobnou mozaiku různorodých funkčních ploch a namísto toho navrhuje propojení stavebních ploch do souvislého rozvojového území tak, aby podrobnost uspořádání území odpovídala účelu územního plánu.

Prověřit možnost změny funkčního využití ploch z důvodu připravované parkové úpravy v předmětném území.

Komentář:

Požadavek Obsahu změny splněn. Při řešení byl prověřen záměr městské části (realizovat a hájit parkovou úpravu bývalé farské zahrady). Je navržena změna funkčního využití na plochu parků ZP, která ochrání nestavební charakter plochy.

Prověřit možnost změny funkčního využití plochy dle skutečného rozsahu pozemků aktivně využívaných pro potřeby Policie ČR.

Komentář:

Požadavek Obsahu změny splněn. Prověřeny předpoklady pro výstavbu v areálu využívaném Policií ČR a navržena změna funkčního využití části nestavební plochy zeleně na stavební plochu pro občanskou vybavenost (pro potřeby policie) OB. Navržená stavební plocha je nevelkého rozsahu a je vymezena v rámci areálu, proto nemůže mít významný vliv na rekreační potenciál sousední rekreační oblasti Baba.

Prověřit možnost změny funkčního využití ploch za účelem výstavby objektu bydlení.

Komentář:

Požadavek Obsahu změny splněn. Po prověření aktuálního využití pozemků (uvnitř bloku) při ulici Pastviny je navržena změna stabilizovaných stavebních ploch (zčásti brownfield na ploše smíšené a zčásti nevyužívané pozemky školy) na plochu určenou pro rozvoj bydlení. Navržený index podlažní plochy IPP 1,2 je odvozen z podkladů dodaných pořizovatelem (stavební záměr investora), je přizpůsoben navazující zástavbě (hmotě a struktuře bytových domů při ulici Pastviny i veřejných budov školy) a umožní realizaci výstavby v obdobné urbanistické struktuře. Součástí řešení je vymezení plochy pro přístupovou komunikaci, jak pro příjezd k budoucímu bydlení, tak (dle požadavku městské části) ke sportovnímu areálu od ulice Absolonova. Přilehlá plocha hřbitova ZH není řešením dotčena – pieta pohřebiště nebude narušena.

Prověřit možnost změny funkčního využití ploch za účelem výstavby objektů pro bydlení včetně řešení dopravního napojení na základě územní studie jako podmínky pro pořízení změny ÚPmB.

Komentář:

Změna B176/15-0/Z prověřila možnosti využití zbytkové části nezastavěného území v lokalitě Kozí hora a s využitím Územní studie „Komín-Žabovřesky, lokalita pod Kozí Horou” (zpracovatel: knesl kynčl architekti, s.r.o.; možnost využití schválena dne 06.11.2018) navrhla doplnění rozvojové lokality určené pro bydlení. Součástí řešení je vymezení plochy pro dopravní obsluhu a napojení lokality na stávající komunikaci a úpravu křižovatky ulic Kroftova, Štursova. Plocha určená pro úpravu křižovatky si vynutila zkrácení slepé větve lokálního biokoridoru tak, aby nezasahoval do křižovatky. Navržená plocha čistého bydlení je vymezena na úkor „zeleného klínu a krajinného komplexu” a zasahuje do plochy „nejvýznamnější zeleně v městě Brně“. (Podle ÚPmB jsou „zelené klíny a komplexy” hodnotnou neurbanizovanou částí města, která je pouze limitně zastavitelná. Plochy nejvýznamnější zeleně v městě Brně, stanovené přílohou vyhlášky města Brna č. 15/2007 o ochraně zeleně v městě Brně, smí být zmenšeny jen při udělení výjimky Zastupitelstvem města Brna.) Přípustnost narušení „zeleného klínu a krajinného komplexu”, míru dotčení ploch č. 79 „Kroftova – louka pod Palackého vrchem” a č. 81 “Kroftova – Pod Palackého vrchem” nejvýznamnější zeleně města a maximální možnou intenzitu využití (tj. index podlažní plochy) navržené plochy čistého bydlení prověřila zmíněná územní studie. Protože navržená stavební plocha sousedí s lesním pozemkem p.č. 5180/1, zabývala se územní studie i uspořádáním výstavby v tzv. ochranném pásmu lesa (tj. dotčení pozemků
ve vzdálenosti do 50 m od okraje lesa dle § 14 odst. 2 zákona č. 289/1995 Sb., o lesích a o změně a doplnění některých zákonů, v platném znění (lesní zákon).

Územní studie dospěla při prověření k závěrům, které jsou převzaty do odůvodnění změny B176/15-0/Z: „Zelený klín a krajinný komplex” na hřbetě Kozí hory je zmenšen s tím, že dostatečnou kompenzací za jeho redukci je omezení intenzity využití navržené stavební plochy, cit: „Důvodem je přímá návaznost na pohledově hodnotné území zeleného klínu na hřbetě Kozí hory – touto úpravou bude zajištěno, aby nová zástavba co nejméně zasahovala do jeho vizuálního působení v dálkových pohledech” a dále, cit.: „zastavěním nedojde k narušení dominantního postavení zeleného hřbetu Kozí hory, která bude vždy zástavbu významně přesahovat; …; v území předpokládá realizace pouze několika rodinných domů s velkými zahradami, které vytvoří vhodný přechod mezi intenzivní řadovou zástavbou níže ležících ulic a volnou krajinou.” Dotčení ploch nejvýznamnější zeleně města obhajuje takto, cit.: „Ve studii i v připravovaných projektech se přitom počítá s jejím (myšlena je účelová komunikace) na místní komunikaci obsluhující novou zástavbu. Kvalitní zeleň se v rámci plochy nejvýznamnější zeleně vyskytuje pouze v horní části území (na parcele p.č. 5179/1), tedy nad stávající zpevněnou komunikací směrem k lesu, kde leží rekreační louka. Pod komunikací se na parcele p.č. 5179/7 nachází pouze náletové dřeviny, částečně zpevněné plochy u vjezdů na soukromé pozemky a ruderální společenstva, u nichž je ochrana na úrovni městské vyhlášky těžko obhajitelná.” Hodnota indexu podlažní plochy (IPP 0,6), cit.: „je stanovena tak, aby umožnila intenzivní a hospodárné využití území ve vazbě na okolní zástavbu, přičemž je brán ohled na kvalitní prostředí a výjimečnost postavení tohoto území na okraji zástavby u rekreačního lesa … Lze důvodně předpokládat, že území bude využito pro malý počet rodinných domů …” Zásah do tzv. ochranného pásma lesa byl projednán s vlastníkem lesních pozemků, cit.: „Dle vyjádření majitele lesa (Lesy města Brna, a.s.), …, vyplývá, že stavby rodinných domů je možné umístit v minimální vzdálenosti 20 m od okraje lesa.” Potřebu řešení dopravního napojení lokality odůvodnila územní studie, cit.: „V rámci územní studie byly prověřeny možnosti úpravy dnes dopravně nevyhovující křižovatky Kroftova/Štursova; také s ohledem na rozvoj zástavby v navazujícím území předpokládaný v ÚPmB se jeví jako nejvhodnější její přestavba na okružní křižovatku. Pro komfortní rozměr křižovatky je nutné získat i pozemky nad rámec stávajících veřejných prostranství; pro zajištění dostatečného území pro výhledovou úpravu je vymezena rozvojová plocha pro dopravu – tělesa dopravních staveb”.

Prověřit v lokalitě vložení dopravní obslužnosti (místních komunikací) v návrhových plochách bydlení na základě územní studie jako podmínky pro pořízení změny ÚPmB.

Komentář:

Změna B207/15-0/Z prověřila potřebu doplnění systému dopravní obsluhy v bývalé zahrádkářské lokalitě mezi ulicemi Palcary a Pod Mniší horou, která je v dosavadním ÚPmB určena pro rozvoj bydlení. S přihlédnutím k omezené platnosti dosavadního ÚPmB (navržená řešení budou do konce roku 2022 stěží
realizovatelná a vymahatelná) a s ohledem na skutečný stav (lokalita je zpola zastavěna rodinnými domy, probíhá restrukturalizace území) je návrh dopravního řešení lokality zredukován – vymezena je pouze jediná plocha komunikací a prostranství místního významu určená pro umístění hlavní obslužné komunikace
(s odpovídajícími parametry) v trase stávající účelové komunikace; prodloužení ulice Pod Mniší horou. Protože předepsaná územní studie „Urbanistická studie Brno, Mniší hora – Chochola” (zpracovatel: Ing.arch. Vojtěch Mencl; možnost využití pro změnu schválena dne 18.02.2015) byla sice zpracována už v roce 2006, ale nikdy nebyla využita k zajištění ochrany území (tj. nebyla prosazována při rozhodování o změnách v území), je pro řešení změny B207/15-0/Z nepoužitelná – navržené trasy obslužných komunikací jsou zastavěny (novostavbami rodinných domů, …). Přestože pořizovatel vyžaduje, cit.: „Popis podmínky územní studie
změňte na dohodu o parcelaci, pořizovatel nehodlá další územní studii pro tuto lokalitu pořizovat. (Aktualizace ÚPmB měla vymezenu také jen dohodu o parcelaci.)”, není další rozhodování v území podmíněno – a to ani podmínkou zpracování územní studie, ani podmínkou uzavření dohody o parcelaci. Nyní probíhající změna ÚPmB má překlenovací charakter – dosavadní ÚPmB pozbyde dle ustanovení § 188 odst. 1 zákona č. 183/2006 Sb., v platném znění, platnosti dne 31.12.2022.

Obecně: Podmínka uzavření dohody o parcelaci stanovená v územním plánu razantně omezuje možnosti změn v území (svým charakterem se blíží stavební uzávěře). Příprava územně plánovacího podkladu vhodného pro dohodu (nynější územní studie není v území respektována, není využitelná) a uzavření komplikované dohody o parcelaci (mezi velkým množstvím dotčených osob) je krajně nepravděpodobné.

Libor PJ Talaš – makléř z Komína

více o makléři