Zájemci o prodej i koupi nemovitosti se často ptají, jak vlastně takový realitní obchod probíhá, co se děje od chvíle, kdy zájemce po prohlídce oznámí, že se mu nemovitost líbí a je připraven ji koupit. Přinášíme tedy stručné shrnutí dalšího průběhu realitní transakce.
Rezervace nemovitosti
Projevem vážného zájmu o koupi dané nemovitosti je uzavření Dohody o složení blokovacího dopozita. Dohoda obsahuje identifikační údaje účastníků realitního obchodu, údaje o nemovitosti, sjednanou kupní cenu, výši rezervační zálohy a způsob a termín úhrady jak rezervační zálohy, tak kupní ceny.
Příprava smluv
Makléř předá právníkovi kompletní podklady. Zprostředkovatelskou smlouvu a Dohodu o složení blokovacího depozita, list vlastnictví dané nemovitosti, nabývací titul (doporučujeme, právník tak může prověřit i skutečnosti, které na první pohled nemusí být patrné), informaci o energetickém štítku, údaje o kupujících i prodávajících, čísla bankovních účtů obou stran, informace o financování koupě.
Financování
Pokud má kupující vlastní prostředky na koupi nemovitosti, uvede, v jakých termínech je schopen částky uhradit.
V případě financování hypotečním úvěrem komunikuje realitní makléř s finančním poradcem a zajišťuje včasné předání všech podkladů, které si vyžádá úvěrující banka.
Připomínkování a podpisy smluv
Připravené smlouvy – kupní smlouvu a smlouvu o advokátní úschově peněz – dostanou prostřednictvím makléře obě strany (při financování hypotečním úvěrem i příslušná úvěrující banka) k připomínkování. Doporučujeme hlavně důkladnou kontrolu osobních údajů a soupisu převáděných nemovitostí podle listu vlastnictví. Po odsouhlasení případných změn se obě strany sejdou a v přítomnosti právníka, certifikovaného pro RE/MAX, smlouvy podepíší.
Zástavní smlouvy
V případě financování hypotečním úvěrem bude na nemovitost vkládat banka své zástavní právo (více o zástavním právu naleznete zde). K jeho zajištění přichystá zástavní smlouvy, na nichž musí být i ověřený podpis prodávajícího. V okamžiku, kdy kupující podepíše zástavní i úvěrové smlouvy, podávají se na katastrální úřad návrhy na vklad zástavního práva a banka může uvolnit peníze, následně pak návrh na vklad vlastnického práva.
Katastrální úřad
Poté, co je na účtu v advokátní úschově připsána dohodnutá kupní cena, ať už z vlastních prostředků prodávajícího nebo z hypotečního úvěru, je podán návrh na vklad. Katastrální úřad nemovitost tzv. zaplombuje a začíná běžet dvacetidenní ochranná lhůta. Prodávající je katastrálním úřadem písemně informován o podání návrhu na změnu vlastníka, aby měl možnost obrany v případě, že by šlo o nelegální obchod bez jeho vědomí. Po uplynutí ochranné lhůty katastr v případě, že jsou všechny dodané podklady v pořádku, provede změnu vlastníka.
Výplata peněz z advokátní úschovy
Poté, co je na listu vlastníka jako majitel nemovitosti uveden kupující, dodá realitní makléř advokátovi nový list vlastníka a z advokátní úschovy jsou prodávajícímu uvolněny peníze přesně v souladu se smlouvou o úschově. V advokátní úschově pak zůstane jen částka ve výši 4% kupní ceny na úhradu daně z nabytí (strany se sice mohou dohodnout, kdo daň zaplatí, ale ve většině případů je to prodávající)
Daň z nabytí
Základem daně z nabytí nemovitých věcí je nabývací hodnota snížená o uznatelný výdaj.
Nabývací hodnotou je sjednaná cena, srovnávací daňová hodnota, zjištěná cena, nebo zvláštní cena. Nabývací hodnota se stanoví ke dni, kdy nastala skutečnost, která je předmětem daně z nabytí nemovitých věcí.
Uznatelným výdajem je odměna a náklady prokazatelně zaplacené poplatníkem znalci za znalecký posudek určující zjištěnou cenu, je-li tento posudek vyžadovanou přílohou daňového přiznání.
Po předložení daňového přiznání s razítkem podatelny finančního úřadu (v případě, že daň platí prodávající), odešle právník příslušnou částku z úschovy na účet finančního úřadu
Předání nemovitosti
V dohodnutém termínu se obě strany, nový i původní majitel, sejdou v předmětné nemovitosti. Realitní makléř vyplní předávací protokoly, zapíše stavy měřidel i soupis vybavení a původní vlastník jako předávající s novým vlastníkem jako přebírajícím předávací protokoly odsouhlasí a potvrdí podpisem. Makléř následně zajistí přepisy médií.
Upozornění
Výše uvedený postup je základní a velmi všeobecný. Jednotlivé případy se mohou lišit, občas se strany dohodnou na předání nemovitosti před přepisem, zvolí jinou variantu financování, úvěrující banka má specifické požadavky. Proto je dobré vždy, když vám něco není jasné, kontaktovat ihned odborníka z řad realitních makléřů a vše s ním probrat.
-pro-