Trh s nájemním bydlením v Brně v posledních 6 letech prošel nebývalým rozvojem. Poptávka díky stěhováním za prací, studentům i ekonomické prosperitě obyvatel rychle rostla. To se nemohlo neprojevit i na cenách pronájmů. Ty v posledních 3 letech rostly v tempu kolem 10%.

16. března 2020, vyhlášením celostátní karantény z důvodu epidemie, se vše změnilo doslova ze dne na den.

Co se tedy aktuálně děje na brněnském trhu s nájemními byty?

Zažíváme rychlý růst nabídky volných bytů k pronájmu

Krátce po vyhlášení karantény vládou odstartoval rychlý růst počtu volných bytů k pronájmu. Počty nabídek bytů k pronájmu v Brně sledujeme na týdenní bázi na portálu Sreality.cz.

K 23. březnu 2020 bylo na tomto portálu nabízeno v Brně 665 bytů pronájmu. V pondělí 27. dubna, to bylo už 1.023 bytů. Za 36 dnů tedy narostl počet nabízených volných bytů k dlouhodobému pronájmu v Brně o úctyhodných 358 bytů. To je nárůst nabídky o téměř 54%.

Co je důvodem tak rychlého růstu nabídky bytů k pronájmu?

Trh s krátkodobým bydlením v Brně s vyhlášením karantény v podstatě zmizel. Byty z platforem typu AirBnB přestaly mít uplatnění. A turizmus se ze stávající situace bude probouzet ještě dlouho. Logicky tedy majitelé změnili svoji strategii podnikání a začali byty nabízet k pronájmu dlouhodobému. Největší koncentrace bytů, které byly nabízeny ke krátkodobému pronájmu, se nachází v historickém centru Brna a v dochozí vzdálenosti od něj. V těchto lokalitách v březnu nabídka vzrostla několikanásobně.

„Sleduji situaci konkrétně ve 2 lokalitách v Brně. V Komíně chystám k pronájmu dva menší byty o velikosti 1+1. V současné době se tam nabízí pět podobných bytů v rámci cca 3 ulic. Jsou v nabídce již několik týdnů a i přes snížení ceny v řádu stokorun jsou stále nepronajaté. V Brně-střed bylo ještě před třemi týdny v nabídce průměrně 70 bytů 1+kk a nyní je jich 150.“ uvedla realitní makléřka Jana Bodáková

„Pravidelně sleduji nabídku nemovitostí k pronájmu v centru Brna. Při porovnání aktuální situace s koncem roku 2019 je patrné, že nabídka i cena velkých, tří a více pokojových, bytů je nyní srovnatelná. U malých bytů a garsoniér je situace ale odlišná. V širším centru města Brna je nabídka již několik týdnů doslova zaplavena novinkami, díky čemuž se průměrná cena pronájmu snížila. Ceny takových bytů se ještě na konci minulého roku pohybovaly v rozmezí 8 až 13 tisíc, zatímco aktuálně nabídka začíná již na 6 tisících.“ uvedl realitní makléř Filip Mlčoch.

S příchodem karantény je také spojen odliv zahraničních studentů z Brna. Školy a univerzity jsou zavřené a spousta studentů karanténu raději přečkává ve své rodné zemi. A vzhledem k tomu, že školy otevřou pravděpodobně až v září, část studentů nechce byty držet a snaží se z pronájmů vyvázat.

Podobná situace nastala i se zahraničními pracovníky. Někteří se rozhodli karanténu přečkat tady a nájemní bydlení si udržet, jiní se vrátili do své rodné země.

Za uvolňováním bytů stojí také lidé, kteří přišli o svoji práci nebo to očekávají. Některá odvětví byla postižena výrazně již vyhlášením karantény, například gastronomie a turistický ruch.

Byt 2+kk s terasou, Oblá, Brno-Nový Lískovec „Byt jsem vyinzerovala 29. března 2020 za cenu 11.900 Kč plus služby, což byla cena srovnatelná s šesti obdobnými konkurenčními nabídkám v Novém Lískovci a Bohunicích. Reakce byla podobná jako před stavem nouze, ale většina zájemců neodpovídala parametrům „ideálního“ nájemníka. Po prvním prohlídkovém dni 7. dubna, kterého se účastnili 3 zájemci, nebyl nájemník vybrán. Po odsouhlasení s majitelem jsem cenu snížila na 11.400 Kč, o cca 4%. To je cena srovnatelná s cenou, za kterou se byt dal pronajmout na začátku roku 2019. Zájem byl odpovídající. Nicméně i nadále pokračovala tendence převážné nevhodnosti zájemců. Po realizaci 7 prohlídek 21. dubna byl nakonec nájemce vybrán.“ uvedla realitní makléřka Ing. Alena Václavíková

Byt 1+kk s balkonem, novostavba, Francouzská, Brno-střed „Vyinzerováno 2. dubna 2020. V danou chvíli z důvodu nemožnosti pronajímat byty na Airbnb, bylo v lokalitě nabízeno 25 bytů 1+kk (převážně vybavených). Byt mého klienta je nevybavený a cenu jsme nastavili hned od začátku na 10.000 Kč plus služby, což bylo o cca 5-10 % za m2 nižší než u srovnatelných nevybavených bytů v lokalitě. Reakce byla adekvátní. Díky dobře nastavené ceně, byli po prohlídkovém dni 3 vážní zájemci ze 4 prohlídek. Druhý den po prohlídkách byla složena rezervace.“ uvedla realitní makléřka Ing. Alena Václavíková

Co se dá očekávat v dalších měsících a letech?

Trh s krátkodobým bydlením (nejen na platformě AirBnB) se jen tak v plné míře neobnoví. Turizmus v Brně bude v následujícím období omezený. Cestování bude problematické a lidé budou více šetřit. Odlivu bytů z trhu dlouhodobého pronajímání zpět do krátkodobého bude také bránit chystaná regulace tohoto typu podnikání. Tady tedy žádnou velkou změnu v dohledné době čekat nemůžeme. Byty už na trhu s dlouhodobým pronájem jsou a jen tak nezmizí. Ledaže by se vlastníci rozhodli byty, které pronajímali krátkodobě, prodat.

Část zahraničních studentů se zřejmě na podzim vrátí a budou potřebovat bydlet.

Podobně se to dá očekávat i u zahraničních a dalších mimobrněnských pracovníků. Kolik z nich bude dál zůstávat (pokud zůstali) nebo kolik se jich vrátí zpět, záleží především na typu odvětví, ve kterém pracují, a jak toto odvětví bude dotčeno ekonomickým poklesem.

Lidí, kteří volili nájemní bydlení před vlastnictvím nemovitosti, neubylo a jen tak neubude. Vzhledem k nejistotě můžeme spíše očekávat zvyšování preferencí nájemního bydlení před koupí nemovitosti.

Firmy i celá odvětví však budou procházet v následujících měsících a možná i letech ekonomickou recesí. Část brněnských firem bude řešit náklady a přinejmenším nebudou nabírat nové zaměstnance, spíše však se dá očekávat propouštění. Některé firmy ukončí svoji činnost. To povede k dalšímu uvolňování nájemních nemovitostí. Bezproblémový nájemce se může stát problémovým. Může se mu změnit ekonomická situace a nebude schopný platit svoje závazky spojené s bydlením.

Vzhledem k vyšší nabídce se dá předpokládat snížení cen. Majitelé nechtějí mít byt neobsazený. Nevyplatí se to. Je to jednoduchá matematika. Každý měsíc, který má investor neobsazený, přichází o peníze ve výši měsíčního nájmu a ještě musí platit náklady na udržení bytu (služby, fond oprav, pojištění, …).

Poptávka je nyní menší než nabídka. Pronajmou se tedy jen ty byty, které budou pro nájemníky atraktivnější. A často to znamená levnější než konkurenční nabídky (podobné byty v podobné lokalitě).

A pokud ceny nájmů půjdou dolů, čeká nás také přirozená fluktuace nájemníků za „lepším“. Většina nájemních smluv je uzavřena na jeden rok. Po skončení nájemní smlouvy může nájemník nepokračovat a jít do levnějšího bytu nebo lepšího za stejnou cenu.

Doba neobsazenosti (hledání nájemce) se prodlouží. Jediný způsob, jak rychle obsadit, je nabídnout ho za dobrou cenu (nižší než konkurence) a v perfektní kondici. Nebude tak hojný přiliv nových lidí za prací jako v minulých dobách. Většina nových zájemců o nájem se bude rekrutovat z nájemců měnících bydlení z jiného bytu.

Jak moc dolů mohou jít ceny nájmů a na jak dlouho

To dnes asi nikdo předpovědět nedokáže. Záleží na dalším vývoji epidemie a s tím spojenými opatřeními a především délkou a hloubkou nastartované recese.

Co tedy doporučujeme pronajímatelům

Pokud pronajímáte a jste se stávajícím nájemníkem spokojeni, je pro vás nejlepší si ho udržet a neztratit ho. Co pro to můžete udělat?

Zavolejte mu. Pokud je stávající situací dotčen pouze krátkodobě, pokuste se najít řešení.

Zajímejte se o něj i o jeho spokojenost. Buďte mu nápomocni, pokud potřebuje řešit jakýkoliv problém nebo komplikaci s bydlením.

Komunikujte. Není nic horšího, než že vás nájemník překvapí nečekanou výpovědí.

Sledujte vývoj cen. Pokud jste pronajali v roce 2019 nebo jste ceny v loňském roce zvýšili na aktuální tržní ceny, máte možná ceny nastaveny na vrchol cen. Pokud v době, kdy budete prodlužovat stávajícímu nájemníkovi smlouvu na další rok, budou ceny výrazně nižší (řekněme více než o 10%) než za které pronajímáte, uvažujte o jejich snížení. Je to lepší než mít byt prázdný a začít hledat nového nájemníka (tedy za předpokladu, že je „spolehlivý a bezproblémový“).

 

Ing. Tomáš Fráňa

ředitel kanceláře RE/MAX Pro