V březnu roku 2017 se strmý růst ceny brněnských bytů a domů zastavil. Před létem rostly ceny pouze některých nemovitostí a v určitých lokalitách. Plošný růst už se nekonal. Ani po létě jsme se oživení na úroveň začátku roku nedočkali.
Lidé sice mají stále chuť nakupovat, ale již si vybírají. Nakupování všeho a za každou cenu definitivně skončilo. Důvodem je především snížení dostupnosti hypoték. Stoprocentní hypotéky jsou už minulostí. Bez jiných zdrojů financování to nejde. Druhým důvodem je skutečnost, že ceny nemovitostí jsou již hodně vysoko. Poměr cen vůči příjmům je výše, než tomu bylo těsně před takzvanou realitní krizí v roce 2008.
Přibývá také nabídek nemovitostí. V Brně jsou lokality, kde jste na začátku roku našli pouze jednu nabídku bytu 2+1 (nebo 2+kk) a dnes jich v inzerci najdete více než 7.
Ještě v roce 2015 ceny pronájmů v Brně stagnovaly. První polovina roku 2016 odstartovala růst. Ceny pronájmů brněnských bytů začaly následovat růst prodejních cen. Tento trend se v druhé polovině roku 2016 ještě zrychlil. Podobné tempo růstu jako v závěru roku můžeme sledovat i letos. Meziročně se ceny pronájmů v Brně zvýšily v průměru téměř o 20 %.
Co můžete očekávat dál? Přijde po ochlazení realitního trhu opět růst, nebo se dočkáme korekce cen nemovitostí? Pokud se chcete dozvědět náš názor na budoucí vývoj a chcete slyšet naše doporučení, přečtěte si závěr této analýzy.
Všechny analýzy: Pravidelné informace o vývoji cen v Brně a okolí
Vývoj úrokových sazeb hypoték
Po mírném růstu úrokových sazeb v první polovině roku 2017 se růst zastavil těsně nad 2 %.
Srpnové mírné zvýšení základních úrokových sazeb Českou národní bankou (ČNB) se na průměrných úrokových sazbách během září příliš neprojevilo. Průměrná úroková sazba dle Fincentrum Hypoindex zůstala přikována těsně nad dvouprocentní hranicí, na 2,04%.
Od druhé poloviny roku 2016 se postupně snižuje dostupnost úvěrů. Stále jsou velmi levné a relativně dostupné hypotéky maximálně do 80 procent hodnoty zástavy nemovitosti (LTV). Nyní pro nákup bytu či rodinného domu potřebujete minimálně 20% vlastních (případně jiných) zdrojů. To je důsledek předchozích intervencí ČNB. Více ZDE.
Přestože zůstaly hypotéky i během třetího kvartálu velmi levné, tak hypoteční trh v České republice zaznamenal pokles v počtu uzavřených hypoték o 10,4 % oproti roku 2016. Pokles byl patrný již v předchozím druhém kvartále. Tehdy to bylo „pouze“ o 7,3%.
Vývoj cen nemovitostí 2017 v Brně a okolí
Dnes je evidentní, že raketový růst cen brněnských nemovitostí již definitivně skončil. Už v druhém kvartálu letošního roku jsme cítili výrazné zpomalení růstu. K oživení brněnského realitního trhu nedošlo ani po letních prázdninách.
Poptávku po brněnských bytech i rodinných domech vnímáme stále jako velmi silnou. Část kupujících již sice díky snížené dostupnosti hypoték vyklidila trh, ale díky ekonomické situaci a náladě na trhu je stále chuť nakupovat. Ceny brněnských nemovitostí jsou však vzhledem ke koupěschopnosti obyvatelstva již velmi vysoko. Trh už vyšší cenu než na začátku roku akceptuje pouze v určitých výběrových lokalitách a u určitých kvalitních nemovitostí. A právě špatně zvolená nabídková cena způsobuje, že se dnes byty, domy i pozemky prodávají několikanásobně déle než v roce 2016 a na začátku roku 2017. Nůžky mezi nabídkovými a skutečnými prodejními cenami se za poslední půlrok značně rozevřely.
Nabídka na brněnském realitním trhu velmi rychle roste. Hlavním důvodem je právě zmiňovaná narůstající doba prodeje. Druhou příčinou rostoucí nabídky v inzerci jsou odkládané prodeje. Část majitelů si uvědomila, že není na co čekat.
Přestože média stále hlásají rychlý růst cen nemovitostí, tak na brněnském trhu již zřejmě skončil. Brno si prošlo dlouhým obdobím rychlého růstu cen a hned po Praze je nejdražší lokalitou v České republice. Od dubna 2017 již kupující další růst cen zřejmě odmítají akceptovat.
Prodat za více peněz, než tomu bylo ještě v březnu, není vůbec snadné. Lidé si čím dál více vybírají, co koupí. U bytů, které jsou v nabídce déle než čtrnáct dnů, nespěchají a naopak začínají licitovat o ceně. V Brně i na Brněnsku jsou lokality a nemovitosti, kde i při veškeré snaze při prodeji již cen ze začátku roku nedosáhneme. Jedná se především o méně atraktivní lokality a méně kvalitní nemovitosti.
Pro více informací k vývoji na trhu bytů, novostaveb, pronájmů, pozemků a rodinných domů klikněte na tlačítko „+“
Průměrné ceny bytů v České republice zaznamenaly v uplynulém čtvrtletí nejpomalejší růst za poslední rok. „Ke zdražování došlo ve všech krajích České republiky. Vůbec nejrychleji se ceny zvyšovaly v Jihomoravském, Zlínském a Středočeském kraji. Ceny starších panelových bytů rostly více než u cihlových a největší zájem panoval o byty s dispozicí 2+1 event. 2+kk“, uvedl Petr Němeček, ředitel odboru Nemovitosti Hypoteční banky.
Pozn.: HB INDEXu vývoje cen nemovitostí je založen na reálných prodejních cenách nemovitostí, které si prostřednictvím hypotečního úvěru pořídili klienti Hypoteční banky.
Především díky špatně zvoleným nabídkovým cenám se prodává mnohem déle. Naopak při správně zvolené ceně lze stále využít vysokých cen konkurenčních nabídek a získat i dnes skvělou cenu za svůj byt. K tomu je však zapotřebí optimalizovat způsob prodeje, získat opravdu maximální možnou poptávku a zvládnout prodat nejvyšší nabídce.
Poptávka byla silná především po bytech po zdařilé rekonstrukci v kvalitních brněnských lokalitách. Naopak zájem nejrychleji opadá u panelových bytů před rekonstrukcí v méně žádaných lokalitách.
Nabídkové ceny bytů v Brně
Prodávající mají stále snahu ceny zvyšovat. Graf průměrných nabídkových cen v Brně dle RealityČechy.cz to potvrzuje. Po určité korekci v první polovině roku 2017 se nabídkové ceny opět mírně zvýšily u bytů 1+1 a u větších bytů. U bytů 3+1 došlo po půlroční stagnaci také k mírnému růstu. Naopak nabídkové ceny bytů 2+1, které doposud rostly, se zastavily.
min z 2012 9/2017 změna k minimu změna kvartál 1+1 1 280 000 Kč 2 180 000 Kč 70% 1% 2+1 2 070 000 Kč 3 143 000 Kč 52% 5% 3+1 4 080 000 Kč 1% 4+1 3 650 000 Kč 5 460 000 Kč 50% 4% ZDROJ: RE/MAX Pro (dle nabídkových cen z realitního portálu RealityČechy.cz)
„Za prvních devět měsíců se letos prodalo pouze 757 bytů, to je už teď meziročně 37% pokles. Jde o dopad špatného územního plánování, řada projektů se zastavila, nové byty se skoro nestaví, poptávka lidí po novém bydlení je výrazně větší než nabídka bytů a byty proto zdražují. Z nabídky mizí menší a levné byty, zůstávají ty větší a dražší. Ty se pak stávají pro běžné lidi hůř dostupné. To zároveň šroubuje nahoru ceny pronájmů. V délce stavebního řízení je Česko v pořadí 130. zemí na světě, kousek za Kongem a Nepálem“ říká ředitel Trikaya Alexej Veselý.
Nejvíce bytů se prodalo ve třetím čtvrtletí v největší městské části Brno-střed. „Problémy s územním plánem mají i svou světlou stránku – zastavují se i dříve málo lukrativní a přehlížené oblasti poblíž centra města. Staré nevyužívané budovy tak mizí a na jejich místě se staví nové bydlení“ doplnil Alexej Veselý. Kupci měli tradičně zájem i o byty v Králově Poli, Bystrci a Slatině.
Aktuálně se nachází nejvíce volných bytů v Brně-střed. Je tu 25 % všech dostupných bytů na tomto trhu, zároveň jsou ale nejdražší; průměrná cena za metr čtvereční se vyšplhala na 70 tisíc korun. Další byty v novostavbách jsou k dispozici i v Bystrci, Slatině, Juliánově a v Černovicích.
zdroj: Analýza brněnského trhu s nemovitostmi společnosti Trikaya.
Zatímco v roce 2015 činil průměrný brněnský nájem bytu 9 tisíc korun a o rok později 9 900 korun, letos se nájemce musí připravit v průměru na měsíční výdaj 12 tisíc korun, a to se jedná o čisté nájemné bez dalších služeb. „I nájemního bydlení se tak dotýká nedostatek bytů. Loni si mohli zájemci o pronájem vybírat z celkem 850 bytů, aktuálně je jich ve hře už jen necelých 450. Část bytů si pronajali studenti, pro které začal nový akademický rok, nicméně i tak je v posledních letech zjevný trend, že počet volných bytů k nájmu klesá,“ zdůrazňuje Alexej Veselý.
Průměrná cena za pronájem jednoho čtverečního metru v Brně je aktuálně 214 korun, výrazně se ale liší v závislosti na stavu a typu bytu. U novostaveb je zpravidla o čtvrtinu vyšší, nájem prodražuje také dobrý stav nemovitosti nebo její rekonstrukce. Autorem analýzy cen pronájmů v Brně je společnost Trikaya.
„Tempo nárůstu průměrných cen rodinných domů v České republice se začíná již přibližovat tomu u bytů. Pokračující rostoucí výstavba má již dopad i na zvyšování cen stavebních materiálů. Přetrvává zájem o výstavbu nízkoenergetických domů, a to i díky průběžně fungujícímu programu „Zelená úsporám“. Na trhu došlo také k mírnému rozšíření nabídky developerské výstavby, zejména řadových rodinných domů v Praze, Brně a Plzni. Developeři často obcházejí regulační plány pro výstavbu rodinných domů na minimální velikost pozemku, a to tak, že kolaudují řadové rodinné domy jako bytové jednotky. Na trhu přetrvává zájem o rodinné domy ve zhoršeném stavu, zejména díky jejich nižší pořizovací ceně a možnosti postupných úprav dle vlastních představ nových majitelů,“ říká k vývoji na trhu rodinných domů Petr Němeček.
Pozn.: HB INDEX vývoje cen nemovitostí je založen na reálných prodejních cenách nemovitostí, které si prostřednictvím hypotečního úvěru pořídili klienti Hypoteční banky.
„Tempo růstu průměrných cen pozemků v České republice se mírně zpomalilo. Poptávka je však nadále stabilní. Pouze s nárůstem cen se zmenšuje výměra pozemků. Vysoké ceny pozemků v okolí velkých měst vytlačují poptávku do vzdálenějších lokalit. Zájem je i o levnější pozemky bez kompletních veřejných sítí, kde lze instalovat např. domácí čističky,“ uzavřel Petr Němeček.
Pozn.: HB INDEX vývoje cen nemovitostí je založen na reálných prodejních cenách nemovitostí, které si prostřednictvím hypotečního úvěru pořídili klienti Hypoteční banky.
Co se dá očekávat v roce 2017 a 2018
Česká ekonomika je stále ještě ve vynikající kondici. Máme historicky nejnižší nezaměstnanost. Média zůstávají optimistická. Dokonce se píše, že ceny nemovitosti v České republice stále letí vzhůru. Zásadní vliv na nejbližší vývoj cen bytů a domů bude tedy mít především koupěschopnost obyvatelstva a dostupnost a cena hypoték. V Brně jsou ceny bytů po Praze druhé nejvyšší v České republice. Dostupnost hypoték se již značně snížila a dá se očekávat růst úrokových sazeb. Pojďme se na oba klíčové faktory podívat blíže.
Pro více informací k vývoji na hypotečním trhu a dostupnosti bydlení klikněte na tlačítko „+“
V době, kdy píšu tuto analýzu, je již jasné, že růst úrokových sazeb bude dále pokračovat. A je pravděpodobné, že rychleji, než se odborníci domnívali.
Tři měsíce po srpnovém zvýšení základních sazeb hypoték Českou národní bankou (ČNB) došlo k dalšímu navýšení. První růst se na hypotečních sazbách příliš nepodepsal. Každé další zvýšení však může mít znatelnější dopad na hypoteční trh.
Spolu s posílením kurzu přispěje dle prognózy ČNB k návratu inflace na cíl i další zvyšování úrokových sazeb. Ty se budou postupně navracet k předpokládané dlouhodobě neutrální úrovni. Zvyšování sazeb bude přitom zhruba do poloviny příštího roku brzděno pokračujícím kvantitativním uvolňováním ECB, které bude vytvářet tlak na posilování kurzu koruny.
Bankovní rada ČNB na listopadovém měnovém jednání jednomyslně zvýšila s platností od 3. listopadu 2017 dvoutýdenní repo sazbu o 0,25 procentního bodu na 0,5 procenta, lombardní sazba vzrostla o 0,5 procentního bodu na jedno procento a diskontní sazba zůstala beze změny 0,05 procenta.
Hypoteční trh reagoval na zvýšení sazeb téměř okamžitě. Již 6. listopadu zvýšila úroky Česká spořitelna. Následovala Komerční banka a Hypoteční banka.
„Sazba na hypotékách s tříletou a pětiletou fixací do 80 procent hodnoty zastavené nemovitosti bude začínat na úroku od 2,49 procenta,“ řekla Andrea Vokálová, mluvčí Hypoteční banky. Stejný úrok má i Komerční banka. Česká spořitelna sazby zvedla na 2,29 procenta. Již dříve tento krok podnikly menší banky, jako jsou UniCredit, Raiffeisenbank a Sberbank.
„Očekáváme, že příští rok ČNB zvýší sazby o čtvrt procentního bodu na každém ze svých čtyř hlavních zasedání. Dokonce by se mohlo stát, že ke zvýšení sazeb dojde ještě letos na prosincovém zasedání“ uvedl ekonom Komerční banky Viktor Zeisel.
Do konce roku se tedy průměrné úrokové sazby udrží na 2,5%, nicméně v roce 2018 lze očekávat další pozvolný růst. Je pravděpodobné, že 3% hranice bude prolomena v první polovině roku 2018.
Nadále platí, že zdražování se bude týkat především úvěrů nad 80% LTV. Hypotéky se zástavou pod 70% budou zdražovat pomaleji. Důvodem je 15% limit poskytnutí hypoték se zástavou 80 až 90%.
Naše zkušenosti z prodejů v posledních měsících ukazují, že se také komplikuje a prodlužuje doba schvalování hypoték. Banky jsou nyní přísnější a pečlivěji zkoumají bonitu a případná rizika nesplácení ze strany klienta.
Index návratnosti bydlení je podílem průměrné nabídkové ceny a objemu čistých měsíčních příjmů českých domácností. Index tedy propočítává, jak dlouho by musela průměrná česká domácnost dávat stranou všechny své disponibilní příjmy, aby si mohla pořídit byt, jehož cena odpovídá celorepublikovému průměru (2,60 mil. Kč). Index mezikvartálně vzrostl z 6,39 na 6,47.
V Jihomoravském kraji je pak index návratnosti bydlení na ještě vyšších hodnotách. Průměrný byt je zde možné pořídit za téměř 7,5 násobek čistého ročního příjmu.
Z grafu vyplývá, že nabídkové ceny nemovitostí jsou již hodně vysoko. Vlastní bydlení je nyní méně dostupné, než bylo těsně před vypuknutím hypoteční krize na přelomu roku 2008 a 2009.
Index dostupnosti bydlení měří, jak velkou část čistého příjmu průměrné české domácnosti pohltí splátka hypotéky. Na konci třetího kvartálu je to 39,2 % čistého příjmu.
Stále velmi nízké úrokové sazby drží tento index hluboce pod hodnotami z počátku roku 2009. Tehdy byly průměrné úrokové sazby nad 5%. S růstem úrokových sazeb se bude i tento parametr dostávat do kritických hodnot.
Zdroj: GOLEM FINANCE
Vývoj cen nemovitostí
Průměrné úrokové sazby dále porostou. Dá se očekávat, že na začátku roku prolomí 2,5% hranici a nejpozději v polovině roku 2018 pak 3% hranici. To jsou stále velmi příjemné hodnoty. V historii hypotečního trhu v České republice nebyly ceny hypoték tak levné. Nejnižší byly v roce 2005 a ani tak neklesly průměrné úrokové sazby hypoték dle Fincentrum Hypoindex pod 3,5%.
Většina populace k nákupu už nyní potřebuje více než 20% vlastních zdrojů. Stoprocentní hypotéky jsou minulostí a nad 80% zástavní ceny nemovitosti (LTV) se dostane jen málokdo. Navíc kupující nad rámec kupní ceny musejí zaplatit 4% daň z nabytí nemovitých věcí a u některých brněnských kanceláří ještě provizi. Lidé již nyní musí hledat doplňkové zdroje financování, např. úvěr ze stavebního spoření.
Ekonomika je stále ve vynikající kondici. Nezaměstnanost je na svých historických minimech. Platy rostou. Nicméně tempo růstu mezd zdaleka nepokrývá dynamiku růstu cen nemovitostí. To je vidět i na indexu návratnosti bydlení. Ten se už od začátku roku pohybuje v kritických hodnotách. Od února 2017 jsou ceny nemovitostí oproti reálným příjmům české populace dokonce výše, než tomu bylo před tzv. realitní krizí, která začala na přelomu roku 2008 a 2009.
Listopadová prognóza ČNB očekává v příštím roce zpomalení tempa růstu české ekonomiky. Nicméně nepředpokládá jeho pokles. Uvidíme. Hodně také záleží na vývoji světové ekonomiky, která nás výrazně ovlivňuje.
Jedna z alternativ budoucího vývoje je, že jsme se v Brně dostali na vyrovnaný trh a průměrné ceny již dále neporostou. Poptávka zůstane silná, ale už nebude schopna akceptovat další růst cen. Druhá alternativa dalšího vývoje může být, že po půlroční stagnaci bude růst dále pokračovat. Asi ve výrazně pomalejším tempu, ale bude růst. Třetí alternativou je pokles cen nemovitostí.
Osobně považuji za nejpravděpodobnější scénář, že ceny nemovitostí budou minimálně do konce roku 2017 oscilovat kolem současných cen. Do konce roku 2018 zřejmě nedojde k výrazné korekci. Spíše očekávám pomalý pokles cen nemovitostí. Výraznější korekce zřejmě přijde až s propadem ekonomiky.
Jisté riziko hraje také vliv médií. Jakmile média změní rétoriku „rychlého růstu cen“ na „blížící se propad cen“, tak může začít rychle růst počet nemovitostí v nabídce. Výraznější převis nabídky nad poptávkou by pak poslal ceny nemovitostí dolů.
Moje doporučení je stejné jako v analýze IV. čtvrtletí 2016, zveřejněné 10.2.2017 . Tehdy jsem doporučoval „Pokud nehodláte svoji nemovitost držet déle než 10 let a zvažujete-li ji prodat na samém vrcholu trhu, je první čtvrtletí letošního roku nejlepší čas“.
Ceny brněnských nemovitostí od března nijak výrazně nestouply ani nepoklesly. Kupující si čím dál více vybírají. Vlastníci a nezkušení makléři prodávají díky špatně zvolené nabídkové ceně a neoptimálním způsobu prodeje stále delší dobu a za o něco menší peníze než na začátku roku 2017. Nicméně je pravděpodobné, že se stále ještě pohybujeme někde na vrcholu trhu. Jak dlouho to bude trvat, to by nám prozradila pouze věštecká koule.
Ing. Tomáš Fráňa, ředitel kanceláře RE/MAX Pro Brno
