Loni se v Brně po pěti letech růst cen nemovitostí zastavil. Tedy alespoň na chvíli. Od dubna loňského roku nabídkové ceny brněnských bytů víceméně oscilovaly na březnových hodnotách a to až do září. V závěru roku 2017 zavládl mezi Brňáky opět optimizmus a trh se staršími byty se vrátil k růstu. Nejvíce rostly malé byty. Nabídkové ceny bytů o výměře 1+1 mezikvartálně vzrostly o 6 % a 2+1 o 3 %. Rozdíly byly také mezi jednotlivými lokalitami. Pokud vás zajímá detailní historie vývoje, přečtěte si článek „Růst cen bytů v Brně od roku 2012 v číslech“.
U nové bytové výstavby byla situace jiná. Díky problémům s územním plánem trpí Brno dlouhodobě akutním nedostatkem nové bytové výstavby a to tlačilo ceny vzhůru průběžně po celý rok 2017. Průměrná cena za metr čtvereční prodaného bytu v uplynulém roce vzrostla meziročně o více než 12%, z 53 500 Kč na 60 100 Kč.
Ceny pronájmů bytů v Brně se snažily dohnat realizovaný nárůst pořizovacích cen. Za poslední kvartál se průměrné ceny nájmů menších bytů zvýšily o více než 8 %. Na začátku roku 2018 byla průměrná cena nabízených jednopokojových bytů k pronájmu v Brně 265 Kč za metr čtvereční. Za celý rok 2017 se ceny nájmů zvýšily o více než 19 %.
Zajímá vás, kdy se růst realitního trhu zastaví? Co můžeme očekávat v letošním roce? Přečtěte si moji predikci v závěru tohoto článku.
Všechny analýzy: Pravidelné informace o vývoji cen v Brně a okolí
Vývoj úrokových sazeb hypoték
Úrokové sazby hypotečních úvěrů pokračovaly v růstu i v posledních měsících loňského roku. K prosinci 2017 Fincentrum hypoindex uvádí průměrnou úrokovou sazbu ve výši 2,19 %.
Oproti třetímu kvartálu 2017 vzrostly počty hypoték i jejich objem. Objem byl téměř srovnatelný se začátkem roku 2017, ale počty hypoték již hodnot prvního a druhého kvartálu nedosáhly.
Vývoj cen nemovitostí 2017 v Brně a okolí
V dubnu loňského roku se růst cen brněnských nemovitostí výrazně přibrzdil. Některé typy nemovitostí dokonce prošly krátkou korekcí cen. Oživení přišlo až v září. Chuť nakupovat zřejmě podpořil optimistický pohled na českou ekonomiku, především pak rekordně nízká nezaměstnanost a růst mezd. Dalším stimulem zřejmě bylo očekávání růstu úrokových sazeb hypoték.
Pro více informací k vývoji na trhu bytů, novostaveb, pronájmů, pozemků a rodinných domů klikněte na tlačítko „+“
Dle HB INDEXu průměrná tržní cena bytů v České republice v posledním čtvrtletí vzrostla o 3,1 procentních bodů (bazickou hodnotou 100 jsou ceny nemovitostí k 1. lednu 2010). Po mírném zpomalení během třetího čtvrtletí 2017 se tempo růstu se vrátilo k hodnotám ze začátku loňského roku. Nicméně celkově již byl růst cen v druhé polovině roku pomalejší oproti prvnímu pololetí roku 2017. Meziročně si ceny bytů připsaly 11,9 pcb.
„Nejvyšší nárůsty cen si v posledním kvartále připsaly byty v Olomouckém a Středočeském kraji a v Praze. Ceny bytů rostly i ve všech ostatních krajích vyjma Jihočeského. Opět platilo, že ceny starších panelových bytů rostly více než bytů cihlových. Největší zájem přetrvával u bytů kategorie 2+1, respektive 2+kk,“ říká Petr Němeček, ředitel odboru Nemovitosti Hypoteční banky.
Nabídkové ceny bytů v Brně
Nabídkové ceny brněnských bytů částečně kopírují celorepublikový trend. Po výrazném růstu ceny od dubna do srpna oscilovaly kolem březnových hodnot. Pouze u velkých bytů byl výraznější propad nabídkových cen. Až v posledních měsících loňského roku se pak nabídkové ceny opět začaly šplhat vzhůru.
Průměrná nabídková cena bytu 1+1 v Brně byla na konci roku 2.320.000 Kč. Oproti třetímu kvartálu si připsala téměř 6 %. A oproti svému minimu z roku 2012 narostly nabídkové ceny nejmenších bytů o neuvěřitelných 81 %.
Menší nárůst zaznamenaly byty 2+1. V závěru roku se průměrná cena pohybovala na 3.200.000 Kč, tj. nárůst o 3 % oproti minulému kvartálu. Od roku 2012 ceny narostly o 56 %.
Méně narostly ceny větších bytů. Nabídkové ceny bytů 3+1 se pohybovaly kolem 4.120.000 Kč a byty 4+1 kolem 5.500.000 Kč.
min. z 2012 12.17 změna oproti minimu změna kvartál 1+1 1 280 000 Kč 2 320 000 Kč 81 % 6 % 2+1 2 070 000 Kč 3 230 000 Kč 56 % 3 % 3+1 4 120 000 Kč 1 % 4+1 3 650 000 Kč 5 500 000 Kč 51 % 1 % ZDROJ: RE/MAX Pro (dle nabídkových cen z realitního portálu RealityČechy.cz)
Z pravidelné analýzy společnosti Trikaya vyplývá, že Brno trpí chronickým nedostatkem nové bytové výstavby. Situace se s růstem poptávky každým rokem zhoršuje. V roce 2017 se prodalo o 40 % méně nových bytů než v předchozím roce. Podle oficiálních čísel stavitelů se jich prodalo pouze 924. Poptávka byla obrovská, ale nebylo z čeho vybírat.
Problémy s územním plánem Brna vedou k tomu, že se přestává stavět. Z čísel Českého statistického úřadu vyplývá, že bytová výstavba v okrese Brno-město klesá již od roku 2014. To je také hlavní důvod, proč se poptávka i bytová výstavba přesouvá do okresu Brno-venkov.
Dle analýzy společnosti Trikaya vzrostla průměrná cena za metr čtvereční prodaného bytu v uplynulém roce meziročně o více než 12%, z 53 500 Kč na 60 100 Kč.
Průměrná nabídková cena nových bytů v Brně se za rok 2017 zvýšila o 15 %, z 3,6 milionů na 4,15 milionů korun. Za aktuální situace stavitelé na poslední volné parcele raději postaví luxusnější bytový dům než obyčejné byty.
Nejvíce zdražila dispozice 1+kk, po které byla v loňském roce největší poptávka. Průměrná cena za metr čtvereční jednopokojového bytu v nabídce developerů činí na začátku letošního roku bezmála 70.000 Kč. Oproti loňskému roku se jedná o nárůst téměř o 30 %. Nicméně je to způsobeno tím, že většina levnějších garsoniér je ihned rozprodána a v nabídce zůstávají pouze pro investory méně zajímavé dražší byty.
Dle HB INDEXu vzrostla průměrná tržní cena domů v České republice v posledním čtvrtletí roku 2017 o 2,0 procentních bodů (bazickou hodnotou 100 jsou ceny nemovitostí k 1. lednu 2010). Došlo tedy ke zpomalení tempa růstu oproti předchozím čtvrtletím loňského roku. Meziročně stoupla tržní cena o 7,5 pcb.
„Nadále přetrvával zájem o starší rodinné domy ve zhoršeném stavu, které oslovují zájemce o vlastní bydlení zejména nižší pořizovací cenou a možností postupných úprav dle vlastních představ. U novostaveb přetrvával trend výstavby v nízkoenergetickém standardu. Novou výstavbu i v uplynulém čtvrtletí mírně zatěžoval pokračující růst stavebních nákladů,“ říká Petr Němeček, ředitel odboru Nemovitosti Hypoteční banky.
Dle HB INDEXu průměrná tržní cena pozemků v České republice v posledním čtvrtletí roku 2017 nevzrostla. Meziročně cena pozemků vzrostla o 4,4 procentních bodů (bazickou hodnotou 100 jsou ceny nemovitostí k 1. lednu 2010).
„Růst cen pozemků se na sklonku roku prakticky zastavil, a to i přes stabilní poptávku. Částečně je to způsobeno i tím, že vysoké ceny pozemků v okolí velkých měst začaly vytlačovat poptávku do vzdálenějších lokalit. Na trhu také přetrvával zájem o levnější pozemky bez kompletních veřejných sítí, kde investoři volí jako náhradu vybudování domácí čističky, tepelného čerpadla apod.,“ uzavřel Petr Němeček, ředitel odboru Nemovitosti Hypoteční banky.
Co se dá očekávat v roce 2018 a 2019
Růst světové i evropské ekonomiky překonává předchozí očekávání. Česká ekonomika je stále ve velmi dobré kondici. Máme nejnižší nezaměstnanost v Evropě. Dochází k růstu mezd.
Dynamiku vývoje cen nemovitostí v posledních letech akcelerovaly snižující se úrokové sazby hypoték. Na začátku roku 2018 jsme stále na rekordně nízkých hodnotách. Vzhledem k tomu, že inflace je srovnatelná s úrokovými sazbami hypoték, dá se říct, že reálná úroková míra je nulová.
Koupěschopnost obyvatelstva však v posledních letech nerostla zdaleka tak rychle jako ceny nemovitostí. Dosažitelnost hypoték se již značně snížila a dá se očekávat růst úrokových sazeb. Pojďme se na oba klíčové faktory podívat blíže.
Pro více informací k vývoji na hypotečním trhu a dosažitelnosti bydlení klikněte na tlačítko „+“
ČNB dále pokračuje ve své snaze o přibrzdění růstu cen nemovitostí. Od ledna 2018 by banky již neměly tolerovat dofinancování hypotéky jiným úvěrem.
Již nějakou dobu se snaží omezit poskytování hypoték lidem, kteří nemají žádné naspořené peníze. Někteří klienti obcházejí doporučení ČNB tím, že si dofinancovali pořízení nemovitosti úvěrem ze stavebního spoření, spotřebitelským úvěrem, apod. Bankovní rada na prosincovém jednání rozhodla, že se v roce 2018 zaměří na důslednou kontrolu. Po bankách by měla vyžadovat, aby souběžné poskytování zajištěných a nezajištěných úvěrů již neumožnily. Nicméně, naše zkušenosti jsou jiné. I v letošním roce většina většina bank toto doporučení nijak striktně nedodržuje a souběžné financování umožňuje.
Druhou změnou roku 2018 je další zvýšení základní úrokové sazby, které schválila bankovní rada ČNB na svém únorovém zasedání.
Úrokové sazby dále porostou, což spolu s posílením kurzu zajistí návrat inflace k cíli (viz. graf). V roce 2018 přitom bude zvyšování sazeb brzděno pokračováním velmi uvolněné měnové politiky ECB, která bude přispívat k tlaku na posilování kurzu koruny. Během roku 2019 se domácí úrokové sazby budou již plynule přibližovat k předpokládané dlouhodobě neutrální úrovni (tj. ke 3 % pro 3M PRIBOR), mimo jiné i v důsledku návratu zahraničních sazeb do kladných hodnot. Prognóza přitom implicitně předpokládá, že úrokové sazby ECB se budou v příštím roce posouvat ke své rovnováze rychleji, než naznačuje aktuální tržní výhled.
Bankovní rada ČNB na únorovém měnovém jednání jednomyslně zvýšila 2T repo sazbu o 25 bazických bodů na 0,75 %. Současně rozhodla o zvýšení lombardní sazby o 50 bazických bodů na 1,50 % a o ponechání diskontní sazby na úrovni 0,05 %. Nově stanovené úrokové sazby jsou platné od 2. února 2018.
Dle všeho tedy úrokové sazby v letošním roce porostou nejrychleji v únoru, březnu a dubnu, kdy budou banky reagovat na zvýšení základní úrokové sazby Českou národní bankou. Úrokové sazby hypoték by se tedy měly ještě v první polovině roku 2018 přehoupnout přes 2,7 %. Od května se dá předpokládat již pouze velmi pomalý růst. Další výrazný růst můžeme zřejmě očekávat až na konci roku 2018 nebo na začátku roku 2019.
Současná forma doporučení ČNB není právně vymahatelná. Dle ČNB hrozí, že poskytovatelé hypoték nebudou doporučení v budoucnosti dodržovat. Usiluje proto o prosazení zákona o ČNB, který by dal centrální bance do ruky zákonné pravomoci stanovovat pravidla poskytování úvěrů na bydlení. Ideálně chce mít možnost stanovovat všechny tři ukazatele (LTV, DSTI, DTI), podobně jako je to například v Rakousku.
Dosažitelnost bydlení se tedy opět snížila. Příjmy českých domácností rostou pomaleji než ceny nemovitostí. Dosažitelnost bydlení je již od začátku roku 2017 menší než na vrcholu trhu na přelomu roků 2008 a 2009.
Zdroj: GOLEM FINANCE
Druhou možností, jak měřit dosažitelnost bydlení, která na rozdíl od indexu návratnosti bydlení zohledňuje vliv úrokových sazeb, je index dostupnosti bydlení.
Index dostupnosti bydlení měří, jak velkou část čistého příjmu průměrné české domácnosti pohltí splátka hypotéky. Podle statistiky GOLEM FINANCE vzrostl mezikvartálně z 39,2 % na 42 %. V Jihomoravském kraji pak tento index vzrostl ze 45,6 % na 48,7 %. Růst byl způsoben zvyšováním jak úrokových sazeb hypoték, tak cen nemovitostí.
Stále velmi nízké úrokové sazby drží tento index pod hodnotami z počátku roku 2009. Tehdy byly průměrné úrokové sazby nad 5 %. S růstem úrokových sazeb se bude i tento index dostávat do kritických hodnot.
Zdroj: GOLEM FINANCE
Vývoj cen nemovitostí
Vyhlídky pro českou ekonomiku v roce 2018 tedy zůstávají optimistické. Lednová makroekonomická predikce Ministerstva financí ČR mluví o tom, že pozitivní ekonomická situace by měla pokračovat i v roce 2018. Očekává se pokračování extrémně nízké míry nezaměstnanosti s dopadem na růst mezd. Míru inflace MFČR očekává 2,6 %, tedy podobnou jako v loňském roce (2,5 %).
Dá se předpokládat, že hypoteční úrokové sazby přesáhnou hranici 2,7 % ještě v prvním pololetí. Z důvodu setrvání velmi uvolněné měnové politiky ECB se v druhém pololetí růst očekává spíše pozvolný. Rychlého růstu hypotečních sazeb se tedy dočkáme až po návratu zahraničních sazeb do kladných hodnot a to zřejmě nenastane dříve než v závěru tohoto roku nebo až v průběhu roku 2019. Hypotéky zůstanou tedy levné i letos.
Ceny nemovitostí jsou již extrémně vysoké. Podle statistiky GOLEM FINANCE nyní české domácnosti na pořízení bytu o průměrné ceně 2,66 mil. Kč musí vynaložit 6,57 násobek svých čistých ročních příjmů. Dostupnost bydlení je horší než před příchodem celosvětové hypoteční krize, na vrcholu trhu v roce 2008.
Ceny bytů, domů i pozemků v Brně jsou v těsném závěsu za Prahou. V posledních letech vyrostly opravdu vysoko. Vzhledem k optimizmu na trhu, dynamice růstu mezd a levným hypotékám se dá očekávat růst i během letošního roku. Rychlejší růst očekávám pouze v prvních měsících roku 2018, následně bude růst už spíše pozvolný. Celkový nárůst cen brněnských bytů v letošním roce odhaduji někde mezi 4 až 9 procenty. Přece jen dostupnost hypoték je značně nižší než před sérií intervencí ČNB. Vzhledem k vysokým cenám se dá očekávat další ochlazování poptávky a částečně také její přesun za hranice města.
Větší růst během letošního roku, kolem 10 %, očekávám u nájmů. Část poptávky po bydlení se, díky růstu mezd a postupnému snižování dostupnosti financování a nutnosti vlastních zdrojů, přesune právě do nájmů. Nárůst cen pronájmů zatím nedohnal nárůst pořizovacích cen bytů.
Na konci roku 2018, nejpozději na začátku roku 2019, se očekává rychlý růst hypotečních sazeb. V polovině roku 2019 pravděpodobně hypoteční sazby prolomí hranici 4 %. To již poptávku značně ochladí a možná zabrání dalšímu růstu cen. Uvidíme.
Nicméně skutečný propad cen nemovitostí přijde až v období, kdy půjde ekonomika dolů, začne růst nezaměstnanost a platy začnou stagnovat. Kdy to nastane? Osobně očekávám, že takováto situace na trhu nastane nejdříve v roce 2019.
Ing. Tomáš Fráňa, ředitel kanceláře RE/MAX Pro Brno
