Rok 2018 byl rokem, kdy realitní trh dosáhl svého vrcholu. Rychlý růst cen jsme v Brně zaznamenali už jen v prvních měsících loňského roku. Hodně obecně se dá říct, že ceny nemovitostí po zbytek roku už rostly jen velmi pomalu. Ve skutečnosti však trh kolísal dle poptávky a nálady na realitním trhu.

Zásadní rozdíly byly mezi jednotlivými lokalitami a typem nemovitostí. O některé byl stále vysoký zájem a vzhledem k nedostatečné nabídce ceny dále rostly. O některé lokality a nemovitosti zájem poklesl a za ceny přelomu roku 2017 a 2018 jsme je již prodat nedokázali.

Jak se dál bude vyvíjet realitní trh a ceny nemovitostí? Můj pohled na to, co se dá očekávat, najdete v závěru této analýzy, v kapitole „Co se dá očekávat v roce 2019 a 2020“

Všechny analýzy:  Pravidelné informace o vývoji cen v Brně a okolí

Vývoj úrokových sazeb hypoték

Během celého roku 2018 průměrné úrokové sazby hypoték rostly. Průměrná úroková sazba HYPOINDEX vyrostla z lednových 2,28% na 3%. Důvodem bylo zvyšování základní úrokové sazby Českou národní bankou. ČNB zvýšila během loňského roku základní úrokové sazby celkem pětkrát, naposledy 1. listopadu 2018. 

 

Počet i objem poskytnutých hypoték v roce 2018 byl silně ovlivněn regulacemi ČNB, které zásadně snížily dostupnost hypoték pro méně bonitní klienty. První vlna regulace proběhla již v první polovině roku 2017. V grafu je patrné snížení počtu hypoték v druhé polovině roku 2017 a během roku 2018. Druhá a největší regulace vešla v platnost 1. října 2018. To vyvolalo zvýšený zájem o hypotéky v září a říjnu. Následně nastal razantní pokles počtu poskytnutí nových hypoték.

Vývoj cen nemovitostí v Brně a okolí

Realitní trh v Brně se v roce 2018 změnil. V předchozích letech jsme si zvykli na 10 až 15 procentní každoroční růst cen brněnských bytů. Kupující se přepláceli, jen aby jim nabízená nemovitost neutekla. Jisté znaky zpomalení růstu cen jsme zaznamenali již v druhé polovině roku 2017, ale zásadní změna přišla až na konci března 2018. Od té doby se pohybujeme na vrcholu trhu.

Poptávka ztrácí na síle již od poloviny roku 2017. První citelné ochlazení poptávky přišlo v druhém čtvrtletí 2018. Během měsíců září a října pak došlo ke krátkodobému zvýšení poptávky z důvodů snížení dostupnosti hypoték (od 1. října 2018). Od listopadu již na realitním trhu chybí část klientů, kteří již nesplňují požadavky na bonitu pro poskytnutí úvěru.

V Brně se pokles poptávky projevoval výrazněji  u panelových bytů než u cihlových. Větší panelové byty jsme již ve většině lokalit v průběhu roku 2018 za ceny roku 2017 neprodali.

O cihlové byty na dobré adrese byl nadále vysoký zájem a ceny zde naopak dále rostly.

Ceny brněnských bytů vyšplhaly od roku 2012 opravdu vysoko. Právě vysoké ceny byly důvodem, proč se poptávka stále více přelévá za hranice Brna, kde jsou nemovitosti levnější. Ceny domů i bytů ve spádových oblastech to tlačí nahoru.  Kvalitní rodinné domy v atraktivních lokalitách v blízkém okolí Brna zažívají nebývalý zájem Brňáků. Ti jsou často ochotni platit výrazně více než místní obyvatelé.

Nabídek v Brně během roku 2018 výrazně nepřibylo. To drželo ceny nahoře a nedávalo prostor k výraznějším poklesům.

Byty

Nabídkové ceny bytů v Brně

Pozn.: Statistiku realizovaných cen v Brně k dispozici zatím nemáme. Nabídkové ceny ukazují, za jaké ceny se inzeruje, nikoli prodává. V minulých letech byla ve finále dosažená prodejní cena vyšší než původně inzerovaná nabídková cena. Naopak v poslední době je nabídková cena v inzerci naopak vyšší než finálně dosažená prodejní cena. To výpovědní schopnost statistiky založené na nabídkových cenách značně snižuje.

 

V závěru roku 2018 tempo růstu nabídkových cen výrazně zpomalilo. U malých bytů o velikosti 1+1 došlo dokonce k drobné korekci cen.

ZDROJ: RE/MAX Pro (dle nabídkových cen z realitního portálu RealityČechy.cz)

Prodávající měli tendenci ceny stále navyšovat, ale většinou za takové ceny nabízené nemovitosti neprodali. Roste rozdíl mezi nabídkovými a skutečnými prodejními cenami.  Pokud chtějí prodávající prodat, musí nabídkovou cenu snižovat nebo přijmout cenu, kterou nabídne kupující. To má často dopad nejen na dobu prodeje, ale i na dosaženou prodejní cenu. Majitel ve finále prodá za méně, než pokud by nabízel za správnou cenu.

Novostavby

Dle informací od společnosti Trikaya bylo v lednu 2019 v Brně k dispozici 987 neprodaných nových bytů. To je o 25% více než loni. Průměrná cena za jednopokojový byt se pohybovala kolem 2,8 milionu korun, dvoupokojového kolem 4,3 milionu, třípokojového kolem 6 milionů.

Více než třetinu volných bytů v Brně tvořily třípokojové byty. „Dostupné rodinné domy za Brnem konkurují větším bytům ve městě. To je důvod, proč se větší byty neprodávají tolik jako dříve a zůstávají v nabídce. Uvnitř samotného Brna se staví jen velmi málo, byty tak zdražují a lidé se stěhují za město. Proces suburbanizace jede na plné obrátky. Lidé raději obětují svůj čas dojíždění z rodinného domku za Brnem, než aby kupovali velký a drahý byt ve městě, na který často po zpřísnění podmínek hypotečního financování dosahují těžce,“ komentuje situaci ředitel společnosti Trikaya Alexej Veselý.


V posledním kvartálu roku 2018 se v Brně prodalo 183 nových bytů. V součtu za celý loňský rok zájemci nakoupili celkem 635 bytů v novostavbách, což je o 31 % méně než v roce 2017. Tento pokles prodejů je způsoben vysokými cenami nabízených bytů. Potenciál růstu cen bytů v Brně se s vysokou pravděpodobností definitivně vyčerpal.

Pronájmy

„V Brně je aktuální průměrná cena pronájmu 254 Kč za metr čtvereční podlahové plochy bytu. Ještě vloni touto dobou to bylo 230 korun, což odpovídá meziročnímu nárůstu cen o 10 %,“ říká ředitel společnosti Trikaya Alexej Veselý a dodává: „Nejvíce zdražily nájmy v bytech jednopokojových, které se pronajmou takřka ihned. Naopak téměř beze změny v ceně se pronajímají byty třípokojové.“

Na cenu má vliv hned několik faktorů, mezi nejvýraznější ale patří lokalita, stav nemovitosti i typ zástavby. V tomto ohledu vyjdou nejlevněji pronájmy v panelových domech. Z hlediska stavu nemovitosti zaplatí nejvíce zájemci o pronájem v novostavbě, a to průměrně 275 korun za metr čtvereční. Za byty zrekonstruované je nájemné o 5 % nižší a byty v původním stavu lze si pronajmout i o 15 % levněji. Naprostou většinu nabízených bytů v Brně tvoří byty jednopokojové a dvoupokojové, pouze čtvrtinu bytů představují byty třípokojové, čtyřpokojové a větší.

Co se dá očekávat v roce 2019 a 2020

Nejdříve si pojďme podívat na základní faktory, které realitní trh a ceny nemovitostí budou v následujících měsících a letech ovlivňovat:

  • PRO RŮST: Vlivem demografického vývoje (1,75 mil. „Husákových dětí“ založilo v letech 1995 až 2006 rodiny, od roku 2006 roste počet singles) zájem o bydlení jen tak neklesne. Dlouhodobě roste potřeba bydlení. A nových bytů a domů přibývá velmi pomalu.
  • PRO RŮST: Nová bytová výstavba v posledních letech byla díky bytové politice státu nedostatečná. A dle všeho se to v nejbližších letech jen tak nezmění. Vzhledem k dlouhodobě snižujícímu se počtu nových projektů se dá předpokládat nedostatečná nabídka, která rostoucí potřebu bydlení ani v následujících měsících a letech nepokryje. A případný růst cen novostaveb může táhnout i ceny starších nemovitostí nahoru.

Pozn.: Ceny novostaveb se do statistik vývoje cen nemovitostí promítnou až po dokončení výstavby. To znamená, že budou ovlivňovat průměrné ceny ještě za rok i dva.

  • PRO RŮST: Ceny hypoték zřejmě v letošním roce poptávku již dále nesníží. Dle prohlášení ČNB se dá předpokládat, že 4% hranici přesáhne úroková míra nejdříve na přelomu roku 2019 a 2020. A úrokové sazby pod čtyřmi procenty se dají stále považovat za levné.

Pozn.: Ještě na začátku března odborníci očekávali dalších až pět navýšení základních úrokových sazeb Českou národní bankou v tomto roce. Nicméně dle informací z posledních dnů zde dokonce existuje varianta, že úrokové sazby hypoték půjdou dokonce i dolů. ČNB může reagovat na snižující se výkonnost ekonomiky a na tlak Evropské centrální banky a úrokové sazby snížit.

  • PRO RŮST: Česká národní banka i Ministerstvo financí předpokládá další růst mezd v roce 2019, ale již se snižující se dynamikou.
  • PROTI RŮSTU: Dostupnost hypoték už Česká národní banka zřejmě brzdit dále nebude. Opatření z první poloviny roku 2017 a října 2018 již méně bonitní části české populace hypotéky znepřístupnily. Objem nových hypoték poskytnutých za leden a únor letošního roku je o 36% nižší než vloni. Tak dramatický pokles poptávky se musí projevit do cen nemovitostí.

„Na hypotéku se kupuje zhruba polovina nemovitostí, druhá polovina za vlastní zdroje. Pokud bychom tedy byli optimističtí a řekli si, že se meziročně výrazně nemění počet kupujících za vlastní peníze, pak změna hypotečního trhu bude mít vliv na polovinu všech prodejů. Pokles počtu hypoték o 36 procent pak bude znamenat meziroční pokles prodejů o 18 procent. Ještě bych připomenul, že už rok 2018 nebyl tak silný jako předchozí roky.“ prohlašuje Daniel Kotula, majitel kanceláře RE/MAX City.

 

  • PROTI RŮSTU: Ceny jsou opravdu hodně vysoko. Dle GOLEM FINANCE v lednu 2018 bylo k pořízení bytu v ceně 3,12 mil. Kč (průměrná cena bytu v ČR) potřeba 7,19násobek čistého ročního příjmu (průměrná mzda v ČR). 
  • PROTI RŮSTU: Přesto, že průměrné mzdy rostou, tak máme stále nejméně dostupné bydlení v Evropě. Například oproti Německu na průměrnou nemovitost vyděláváme 2x déle.
  • PROTI RŮSTU: Ekonomika v České republice zpomaluje rychleji, než se předpokládalo. Ministerstvo financí ve své lednové makroekonomické predikci uvádí „Předpokládáme, že se v úhrnu za celý rok 2018 reálný HDP zvýšil o 2,8 % (za 2017 to bylo 4,4%). Pro rok 2019 se predikce růstu snižuje, a to z 2,9 % na 2,5 %.“.
  • PROTI RŮSTU: Z lednové predikce dále vyplývá, že ekonomika ve světě zpomaluje ještě rychleji „Cyklické oživení ve vyspělých ekonomikách je za svým vrcholem. Zatímco v roce 2018 podle údajů Mezinárodního měnového fondu jejich růst činil 2,4 %, což bylo nejvíce od roku 2010, v roce 2019 by se měl zpomalit na 2,1 %. Ještě rychleji se zpomaluje růst světového obchodu, což je zčásti způsobeno vzrůstajícím napětím v globálních obchodních vztazích. Narůstající politická rizika ovlivňují ekonomický sentiment a mohou dále narušit hospodářský růst a jeho udržitelnost ve střednědobém horizontu. To potvrzují i klesající indikátory důvěry. Specifickým problémem je otázka vystoupení Spojeného království z Evropské unie….“

Uvidíme, jak dlouho ještě na vrcholu trhu vydržíme. Dokud nedojde k propadu ekonomiky, budou ceny oscilovat dle poptávky a nálady na realitním trhu na cenách z přelomu roků 2017 a 2018.

Bude pokračovat výrazná segmentace poptávky. Bude hodně záležet na zájmu o danou lokalitu a daný typ nemovitosti.

Růst nebo pokles cen bude v čase ovlivňovat také velikost nabídky. Jakmile nabídka v lokalitě vzroste a nebo klesne poptávka, vytvoří to prostor pro jednání o ceně. Důsledkem bude pokles cen.

POZOR: V dnešním světě masmédií je nálada a důvěra v ekonomiku vrtkavá. A panika na trhu bývá hlavní příčinou prudkého propadu cen. Lidé téměř ze dne na den ztratí chuť nakupovat a prodávající se snaží rychle prodat, dokud jsou ceny vysoko. Problém je, že když už víte, že to nastalo, je už vždycky pozdě.

Nechci být příliš skeptický, ale v posledních dnech odborníci stále častěji a otevřeněji mluví o riziku dalšího zpomalení české ekonomiky. To mi bere naději, že ceny vydrží na vrcholu až do konce roku. Cenový pokles se stává čím dál pravděpodobnější variantou. 

Co tedy doporučuji?

Prodávajícím:

Mám prodat teď, nebo přijde ještě lepší doba?

  • Pokud zvažujete držet nemovitost dalších dvacet let s tím, že v ní budete bydlet nebo ji budete pronajímat, pak se bát poklesu cen nemusíte. Z dlouhodobého hlediska ceny nemovitostí velmi pravděpodobně porostou.
  • Pokud ale v nejbližších měsících či letech prodej vaší nemovitosti plánujete, spěchejte. Jakmile se ekonomice přestane dařit, ceny nemovitostí začnou rychle klesat a na další vrchol se dostanou za velmi dlouhou dobu. V minulosti to trvalo většinou deset let.

Kupujícím:

Vyplatí se koupit ještě dnes, nebo mám počkat?

  • Pokud plánujete koupit nemovitost a za pár let ji se ziskem prodat, nedělejte to. Riziko poklesu cen v horizontu měsíců se zvyšuje. Ač se to dnes mnohým zdá nepředstavitelné, tak při propadu ekonomiky se mohou ceny propadnout i o desítky procent. Jestliže tempo růstu cen bytů v Brně v nedávných letech bylo 8-16% ročně, proč by při panice na trhu měl být pád pomalejší?
  • Pokud chcete kupovat byt nebo dům pro vlastní bydlení, tlačí vás k tomu rodinná situace a plánujete v ní bydlet dlouhodobě, je možné kupovat i teď. Musíte se ale psychicky připravit, že po určitou dobu může být cena vaší nemovitosti nižší, než za jakou ji nyní koupíte. A pokud se něco stane a budete muset nemovitost prodat ještě předtím, než se ceny dostanou na stávající cenovou hladinu, budete prodávat se ztrátou jednotek, ale i klidně desítek procent.
  • Pokud hodláte bydlení optimalizovat, tzn. směnit větší za menší nebo opačně, je doba příhodná téměř vždycky. Nyní sice koupíte draze, ale zároveň draze větší nemovitost prodáte. Rozdíly nejsou až tak významné. A pokud potřebujete jít z většího do menšího, tak to může být dokonce i výhodné.

POZOR: Ať už nakupujete nemovitost z jakéhokoliv důvodu, tak přidávám jednu velkou radu. Myslete na to, že koupí byste se neměli příliš zadlužit, abyste v krizi zvládli splácet a nebyli nuceni nevýhodně prodat.

A co nájmy?

  • Ceny pronájmů kopírují s určitým zpožděním ceny nemovitostí. Nejinak tomu je i nyní. Dá se předpokládat, že i ceny pronájmů v Brně v nejbližších měsících dosáhnou svého maxima.
  • Vlastníkům doporučuji nemít přehnaná očekávání a už nyní nabízet za cenu, za kterou si nájemníky udržíte i během následujících let.

AUTOR ČLÁNKU: Ing. Tomáš Fráňa, ředitel kanceláře RE/MAX Pro Brno