Dokud bude u českých spotřebitelů vládnout optimismus, budou ceny nemovitostí růst. V Česku rostou platy a lidé nakupují. I přes lavinu negativních zpráv o stavu Německé i světové ekonomiky a prognóz investorů i analytiků ohledně blížící se recese si česká ekonomika udržela v loňském roce obstojné tempo růstu. A s trochou nadsázky nebyla pro většinu lidí v Česku lepší investice než do nemovitostí.

Přes všechen ten optimismus českého spotřebitele (i českých ekonomů) už lidem dochází dech. Ceny jsou extrémně vysoko. Od roku 2012 průměrné nabídkové ceny velkých bytů v Brně vzrostly o 78% a malých bytů dokonce o 91%.

Po celý rok 2019 úrokové sazby klesaly z lednových 3% až na prosincovou průměrnou úrokovou sazbu 2,34% .

Růst cen brněnských bytů v loňském roce kolísal, ale celkově ceny opět poporostly. Statistiky prodejních cen nemovitostí zatím k dispozici nemáme, ale pokud budeme vycházet z nabídkových cen (dle RealityČechy.cz), vzrostly průměrné nabídkové ceny za rok 2019 u bytů 1+1 o 5%, 2+1 o 5%, 3+1 o 8% a 4+1 o 17%. Rostly především nabídkové ceny větších bytů. Jejich průměrné nabídkové ceny narostly od roku 2012 do konce roku 2018 „pouze“ o 52 až 60% (Oproti 1+1, u kterých narostly o 82%).

Růst cen brněnských bytů byl výraznější u bytů cihlových než u panelových. Zásadní rozdíly se objevují i mezi jednotlivými byty. Lidé jsou ochotni si připlatit za kvalitnější byty na dobré adrese. Naopak u méně kvalitních nemovitostí a v méně lukrativních lokalitách ceny spíše stagnovaly nebo dokonce klesaly.

Pokračuje také trend přelévání zájmu o bydlení mimo hranice města. Ceny bytů a domů v Brně jsou extrémně vysoko. Vysoký zájem je o lokality s dobrou občanskou vybaveností a v dojezdové vzdálenosti do 30 minut autem od Brna.

Co očekávat od roku 2020? Nad tím se zamýšlím v závěru tohoto článku.

Vývoj úrokových sazeb hypoték

V lednu 2019 začaly průměrné úrokové sazby FINCENTRUM HYPOINDEX ze svého maxima 3% opět klesat. Pokles se podle všeho zastavil až na prosincových 2,34%. Banky tak reagovaly na extrémně rychlý pokles zájmu o hypotéky v závěru roku 2018. Snížení úrokových sazeb nicméně vrátilo počty pouze na úroveň 80% množství nových hypoték roku 2018.

 

 

ZDROJ: Hypoindex.cz

Vývoj cen nemovitostí v Brně a okolí

Byty

Nabídkové ceny bytů v Brně

Pozn.: Statistiku realizovaných cen v Brně k dispozici zatím nemáme. Nabídkové ceny ukazují, za jaké ceny se inzeruje, nikoli prodává. V minulých letech byla ve finále dosažená prodejní cena často vyšší než původně inzerovaná nabídková cena. Naopak v poslední době je to naopak. Finálně dosažená prodejní cena je většinou nižší než nabídková. To výpovědní schopnost statistiky založené na nabídkových cenách značně snižuje.

 

Průměrné nabídkové ceny brněnských bytů o dispozici 1+1 v posledním čtvrtletí roku 2019 stagnovaly.  Byty 2+1 zaznamenaly růst ve výši 2%. Byty 3+1 pak 3%. Nejrychleji rostly průměrné ceny velkých bytů s dispozicí 4+1 a to o 7%.

ZDROJ: RE/MAX Pro (dle nabídkových cen z realitního portálu RealityČechy.cz)

Novostavby

U novostaveb jsou v současnosti k dispozici pouze údaje k září 2019. Ze zprávy společnosti Trikaya vyplývá, že růst cen pokračoval i ve třetím kvartálu roku 2019, i když ve značně pomalejším tempu než v roce 2018. “Doba, kdy ceny rostly o několik tisíc během pár měsíců, je už pryč. Například v loňském roce byty zdražily až o 18 procent, letos je to výrazně méně, a to 6,5 procenta,” říká Alexej Veselý, výkonný ředitel společnosti Trikaya.

Dle informací od společnosti Trikaya byla průměrná nabídková cena k září 2019 80 827 Kč. Průměrnou cenu zvedá i fakt, že v nabídce zůstávají spíše velké, drahé byty. Dostupné levnější byty se rychle vyprodají a jejich výstavba je stále nedostatečná.

„Znatelně ubývá zájemců o velké byty. Mladé rodiny, které by je využily, si totiž často tří – nebo čtyřpokojové byty nemohou z důvodu růstu cen dovolit, a spokojí se proto s menším bytem nebo volí levnější bydlení za hranicemi města. Brno tak přichází o ekonomicky nejproduktivnější generaci svých obyvatel,” upozorňuje Alexej Veselý.

Ve veřejných nabídkách je v současnosti celkem 930 dostupných bytů, nicméně 400 z nich už je rezervovaných.


 

Pronájmy

Dle informací společnosti Trikaya byla průměrná cena nájmu k říjnu 2019 za jednopokojový byt 11.000 Kč, za dvoupokojový 13.500 Kč a třípokojový téměř 17.000 Kč.

Největší zájem je o malé byty. To je důvodem, proč je právě u garsonek nejvyšší metrová cena a to 331 Kč/m2.

Co se dá očekávat v roce 2019 a 2020

V roce 2019 průměrné nabídkové ceny brněnských bytů rostly o něco rychleji než v roce 2018. Lidé zřejmě postupně přestali věřit varováním od analytiků a investorů ohledně blížící se recese a vrátili se k optimizmu. Není se co divit. Ekonomika v České republice setrvala na svém pomyslném vrcholu po celý rok 2019. Ekonomové píší o pokračování skvělých let a nechat peníze na účtu znamená, že z nich postupně ukusuje inflace. Poptávka je tedy velká.

Nicméně když se podíváme na evropskou ekonomiku, tak již perspektiva dalšího vývoje tak růžově nevypadá. Německá ekonomika se potácí na pokraji recese. Překotně roste počet rizikových firem. Amerika se chystá uvalit cla na evropská auta. Na konci ledna nás čeká vystoupení Velké Británie z Evropské Unie.

Globální ekonomika také není hodnocena nijak dobře. Čínská ekonomika rostla loni nejpomaleji za posledních 29 let. Pokračují spory mezi USA a Čínou. Americká centrální banka (FED) loni několikrát snížila svoji klíčovou úrokovou sazbu ve snaze povzbudit zpomalující se americkou ekonomiku.

A světové banky nejsou v dobré kondici. Dle studie prestižní konzultační firmy McKinsey by se recese mohla stát osudnou pro více než polovinu světových bank.

Dle agentury Bloomberg nejsou centrální banky na boj s příští recesí připraveny. Během desetiletého boje s následky finanční krize si přední světové centrální banky „vystřílely munici“ a ke zvládnutí příští recese jim zbývá pouze minimum nástrojů. Nemají například prostor pro další snižování úrokových sazeb nebo pumpování peněz prostřednictvím nákupu dluhopisů.

Nicméně, pojďme se podívat zpět do České republiky. Konkrétně na hypoteční trh, který silně ovlivňuje poptávku a tím i cenu nemovitostí. Od roku 2016 se snaží Česká národní banka (ČNB) přibrzdit přehřívající se trh s nemovitostmi snížením dostupnosti i růstem základní úrokové sazby. To se ČNB dařilo až do konce roku 2018. Od ledna 2019 začaly úrokové sazby opět klesat. Nicméně českým bankám dochází dech a v lednu 2020 úrokové sazby začínají opět zvyšovat. To může vést opět k poklesu dostupnosti i zájmu o hypotéky.

Ceny nemovitostí jsou už extrémně vysoko. Růst mez se s klesající ziskovostí firem postupně také zpomaluje. Pokud nám ekonomika a optimismus vydrží i v letošním roce, tak očekávám spíše stagnaci průměrných cen nemovitostí. Ceny mohou dle nálady trhu růst a pak zase padat.

Co tedy doporučuji?

Moje doporučení zůstávají více méně stejná. Zopakuji tedy to, co jsem psal již v minulé analýze.

Prodávajícím:

Mám prodat teď, nebo přijde ještě lepší doba?

  • Pokud zvažujete držet nemovitost dalších dvacet let s tím, že v ní budete bydlet nebo ji budete pronajímat, pak se bát poklesu cen nemusíte. Z dlouhodobého hlediska ceny nemovitostí velmi pravděpodobně porostou.
  • Pokud ale v nejbližších měsících či letech prodej vaší nemovitosti plánujete, spěchejte. Nejlepší doba na prodej už zřejmě skončila. Jakmile se ekonomice přestane dařit, ceny nemovitostí začnou rychle klesat a na další vrchol se dostanou za velmi dlouhou dobu. V minulosti to trvalo většinou deset let.

Kupujícím:

Vyplatí se koupit ještě dnes, nebo mám počkat?

  • Pokud plánujete koupit nemovitost a za pár let ji se ziskem prodat, nedělejte to. Riziko poklesu cen v horizontu měsíců se zvyšuje. Ač se to dnes mnohým zdá nepředstavitelné, tak při propadu ekonomiky se mohou ceny propadnout i o desítky procent. Jestliže tempo růstu cen bytů v Brně v nedávných letech bylo 8-16% ročně, proč by při panice na trhu měl být pád pomalejší?
  • Pokud chcete kupovat byt nebo dům pro vlastní bydlení, tlačí vás k tomu rodinná situace a plánujete v ní bydlet dlouhodobě, je možné kupovat i teď. Musíte se ale psychicky připravit, že po určitou dobu může být cena vaší nemovitosti nižší, než za jakou ji nyní koupíte. A pokud se něco stane a budete muset nemovitost prodat ještě předtím, než se ceny dostanou na stávající cenovou hladinu, budete prodávat se ztrátou jednotek, ale i klidně desítek procent.
  • Pokud hodláte bydlení optimalizovat, tzn. směnit větší za menší nebo opačně, je doba příhodná téměř vždycky. Nyní sice koupíte draze, ale zároveň draze větší nemovitost prodáte. Rozdíly nejsou až tak významné. A pokud potřebujete jít z většího do menšího, tak to může být dokonce i výhodné.

POZOR: Ať už nakupujete nemovitost z jakéhokoliv důvodu, tak přidávám jednu velkou radu. Myslete na to, že koupí byste se neměli příliš zadlužit, abyste během budoucí ekonomické recese nebo jen výrazného růstu úrokových sazeb zvládli splácet a nebyli nuceni nevýhodně prodat.

A co nájmy?

  • Ceny pronájmů kopírují s určitým zpožděním ceny nemovitostí. Nejinak tomu je i nyní. Dá se předpokládat, že i ceny pronájmů v Brně brzy dosáhnou svého maxima.
  • Ceny pronájmů v posledních letech rostly ve velmi rychlém tempu. Vlastníkům tedy doporučuji při změně nájemníka cenu adekvátně zvýšit. A těm, kteří výši nájemného pravidelně během minulých let zvyšovali, doporučuji nemít přehnaná očekávání a už nyní nabízet za cenu, za kterou si nájemníky udržíte i během následujících let.

AUTOR ČLÁNKU: Ing. Tomáš Fráňa, ředitel kanceláře RE/MAX Pro Brno