Od roku 2009 do první poloviny roku 2012 nabídkové ceny nemovitostí postupně klesaly. V září 2012 průměrná úroková sazba HYPOINDEX prolomila hranici 3,5% a to zvýšilo zájem o nákup nemovitostí. Trh se změnil. Skokově vzrostla poptávka po nemovitostech a ceny začaly růst.

Nízké úrokové sazby hypoték nejsou samozřejmě jedinou příčinou růstu. Světová ekonomika se po finanční krizi vzpamatovala a ekonomický cyklus se obrátil k růstu. České republice se v posledních letech extrémně dařilo. Začal boj o pracovní sílu a mzdy rostly. Optimismus a důvěra v budoucnost lidi motivoval k nákupu vlastního bydlení. Nízké úrokové sazby a kvantitativní uvolňování peněz centrálními bankami do ekonomiky také vedly investory k nebývalému zájmu o nemovitosti. S troškou nadsázky lze říct, že nebyla lepší investice než do realit. Nová výstavba nestačila pokrývat silnou poptávku. Navíc s růstem ekonomiky rostly i stavební náklady.

Největší růst od svého minima v roce 2012 zaznamenaly byty 1+kk a 1+1. K 1.1.2020 dosáhly celkového nárůstu nabídkových cen o téměř 91%. Největší nárůst zaznamenaly během let 2012 až 2017, kdy rostly v tempu 6 až 17% za rok. Od ledna do prosince 2018 se růst téměř zastavil (1%). V roce 2019 pak malé byty zaznamenaly meziroční nárůst téměř 5%.

O nejmenší typ bytů měli zájem nejen lidé pro vlastní bydlení, ale byl v hledáčku drobných investorů. To je také důvod, proč byl nejvyšší cenový nárůst právě u bytů  1+kk a 1+1.

Když se podíváme na vývoj nabídkových cen brněnských bytů po měsících a srovnáme ho s vývojem průměrných úrokových sazeb hypoték, tak je mezi těmito hodnotami patrná závislost. Průměrné sazby hypoték dle HYPOINDEX krátce rostly ve druhé polovině roku 2013 a ve druhé polovině roku 2015. Trh na to vždy reagoval citelným ochlazením poptávky a došlo k poklesu nabídkových cen. Růst průměrných úrokových sazeb a snižování dostupnosti 100% a 90% hypoték v letech 2017 a 2018 vedl postupně ke zpomalení až zastavení růstu cen. Po celý rok 2019 úrokové sazby klesaly a to vedlo k oživení a meziročnímu růstu nabídkových cen o 4,7%.

 

 

Dvoupokojové byty rostly v prvních dvou letech (2012 a 2013) v podobném tempu jako byty jednopokojové. V roce 2014 se meziroční růst průměrných nabídkových cen výrazně zpomalil na 3%, zatímco v letech 2015, 2016 a 2017 rostly nabídkové ceny velmi rychle, tempem 8,8 až 10,2%. Průběh zpomalení růstu v roce 2018 a následné mírné oživení v roce 2019 je podobný jako u nejmenších bytů. Celkově byty 2+1 vyrostly o něco méně než byty 1+1, a to o 61%.

K analýze vývoje nabídkových cen nemovitostí je nutné podotknout, že statistika velkých nemovitostí, obzvláště 4+1, může být nepřesná. Oproti menším bytům výměra 4+1 může být od 75m2 až po 200 i více. Mezi 3+1 a 4+1 je určité množství výjimečných (např. s výhledem na Petrov) a luxusních bytů. Množství bytů v nabídce je také mnohem nižší než malých bytů.

Statistiku také ovlivňuje struktura nabídky v jednotlivých obdobích (cihlové/panelové, luxusní/před rekonstrukcí, novostavby/stará zástavba, ..).

 

Průměrné ceny velkých bytů rostly nejrychleji v letech 2015 a 2016. V roce 2017 došlo k výraznému poklesu dynamiky růstu, 3+1 rostly jen o 3% a 4+1 zaznamenaly dokonce meziroční pokles -2%. V následujícím roce 2018 došlo k výraznému zpomalení meziročního růstu průměrných cen bytů 4+1 stejně jako u menších bytů 1+1 a 2+1. Byty 3+1 naopak zaznamenaly výrazný meziroční růst a to o 10%. V roce 2019 došlo u velkých bytů k výraznějšímu meziročnímu růstu než u menších bytů, u 3+1 o 7% a 4+1 o neuvěřitelných 20%.

AUTOR ČLÁNKU: Ing. Tomáš Fráňa, ředitel kanceláře RE/MAX Pro Brno