Kupní smlouva je důležitý dokument, bez kterého prodej vaší nemovitosti nedokážete zrealizovat. Stejně jako v každé smlouvě, můžete si i v rámci té kupní dohodnout spoustu ustanovení anebo naopak některá vypustit. Existuje ale pár věcí, bez kterých vám smlouvu na katastru nepřijmou. Ať už si smlouvu chystáte sami nebo ji pro vás připravuje právník (což doporučujeme), vyplatí se znát alespoň základní náležitosti, které by každá smlouva měla mít.

1. Kdo prodává a kdo kupuje?

Vzhledem k tomu, že většina smluv vzniká jako forma ujednání mezi dvěma nebo více stranami, je potřeba je zde mít přesně specifikované. V případ kupní smlouvy to bude prodávající a kupující. Pokud je současných anebo budoucích vlastníků více, je potřeba je mít ve smlouvě uvedené všechny. Každou osobu je nejlépe identifikovat údaji z občanského průkazu. Zejména jsou to jméno, příjmení, rodné číslo a pak i adresa trvalého bydliště.

Na straně prodávajících to prostě musí být všichni, kteří mají k nemovitosti vlastnické právo a naopak na straně kupujících všichni, na které má katastr nemovitost přepsat.

2. Co se kupuje?

Definování předmětu koupě, tedy všech nemovitostí a součástí, které se převádějí, je druhou nejpodstatnější záležitostí. Je zapotřebí jednak nezapomenout na všechny nemovitosti – k bytové jednotce patrně bude náležet i podíl na pozemku pod bytovým domem a malá předzahrádka před domem, může mít klidně vlastní list vlastnictví. A potom je třeba každou nemovitost řádně specifikovat. Ideálně číslo jednotky (bytu) číslo parcely, číslo popisné, číslo listu vlastnictví a katastrální území a úřad, pod který nemovitost spadá. Prostě popsat ji tak přesně a by ji katastr byl schopen právně definovat a zapsat a zároveň aby v budoucnu nedošlo k rozporům, že si jedna strana myslela, že kupuje něco jiného než poté dostala.

3. Za kolik

Jelikož je to kupní smlouva a ne například darovací, další důležitou součástí je kupní cena. Co dostane prodávající od kupujícího za prodávanou nemovitost. Pro platnost kupní smlouvy je nutná přesně definovaná částka. Nicméně se vyplatí definovat si i způsob úhrady a podmínky za kterých bude částka uhrazena kupujícím a převedena na účet prodávajícího. Platí to i v případě, kdy využíváte notářské, advokátní či bankovní úschovy. úschova sice proces převodu mírně zesložití, ale zásadně mění bezpečnost celého převodu pro obě strany. Prodávající ví, že se nemovitost nezačne přepisovat dřív než budou peníze např. u advokáta a kupující má zase jistotu, že se peníze uvolní a odešlou prodávajícímu až poté, co je na katastru dokončen přepis.

4. Kde a kdy?

Datum a místo? Mohlo by se zdát, že jde o detail, což je svým způsobem pravda. Ale právě proto je nutné jej připomenout, protože na detaily se často zapomíná. Kupní smlouva popisuje stav dohody prodávajícího a kupujícího k určitému dni a zároveň potvrzuje, že v daný den měly obě strany všechna oprávnění kupní smlouvu uzavřít a podepsat se všemi dohodnutými ustanoveními.

5. Podpis

Bylo by sice krásné, kdyby šlo vše vyřešit podáním ruky, jako za starých časů, ale doba je jiná a i dřív se závažná ujednání sepisovali na papír či pergamen. A úsloví „co je psáno, to je dáno“ platí u kupní smlouvy dvojnásob. Aby vám katastr kupní smlouvu přijal, nejen že musí být podepsaná, ale podpisy na ní musí být i úředně ověřeny. S ověřením by vám měl pomoc právník či makléř, ale pokud jejich služeb nevyužíváte, nejjednodušší cestou je pro vás udělat si společně procházku na nejbližší „CZECHpoint“

Co ještě neuškodí zařadit

Bez následujících ustanovení se kupní smlouva obejde. Pokud je ale zařadíte, není co zkazit, ba naopak – prodávající i kupující mohou mít větší jistotu a klid, protože celý proces mají přesně definovaný.

Nepovinný postup vyplácení kupní ceny už jsme zmiňovali. Podobně to ale platí i pro převod nemovitosti jako takové. Vyplatí se mít definováno, za jakých podmínek dojde k předání nemovitosti, co všechno se předává, do kdy se původní majitelé musí vystěhovat, … atd.. V rámci předání nezapomeňte sepsat i dokumenty, které jste si slíbili předat. Může to být projektová dokumentace, vyúčtování od dodavatelů energií, PENB nebo třeba i návody k instalovaným spotřebičům.

Doporučení na závěr

Každá nemovitost má svá specifika, některá jich má méně, jiná více. A i když se v dnešní době dá pomocí internetu rychle nastudovat ledasco, právníkovi s několikaletou praxí v oblasti převodu nemovitostí se to těžko vyrovná. A pokud přeci jen udělá chybu, je pro tyto případy pojištěný a vzniklá škoda se hradí z pojistky zatímco, pokud si to pokazíte sami podle svého, zbudou vám akorát oči pro pláč. Proto se nebojte svěřit přípravu kupní smlouvy odborníkovi. V rámci naší kanceláře spolupracujeme s kvalitními právníky a pro naše klienty jsou jejich služby v ceně.