Ceny brněnských nemovitostí jsou na svém historickém maximu. Za loňský rok již ceny nemovitostí rostly jen velmi málo. A realitní trh dále kulminuje.

Po lehké korekci nabídkových cen bytů v závěru loňského roku přišlo v prvních měsících tohoto roku mírné oživení. To lze přičíst předsunutí poptávky z důvodu snižování úrokových sazeb hypoték. Více v kapitole „Vývoj úrokových sazeb hypoték“ a „Vývoj cen nemovitostí v Brně a okolí“.

Blížící se pokles cen jsem predikoval již na závěr roku 2018. Nicméně ceny stále zůstávají na svém pomyslném vrcholu. Proč se tak děje? Co lze očekávat na realitním trhu v následujících měsících? Kdy přijde slibovaný pád cen? To se dozvíte v závěru tohoto článku „Co se dá očekávat v roce 2019 a 2020

Vývoj úrokových sazeb hypoték

Od ledna 2017 průměrné úrokové sazby hypoték rostly. To mělo vliv na počet nově uzavřených hypoték. Počet hypoték klesal v mírném tempu od začátku roku 2017 až do poloviny roku 2018. Očekávání prolomení 3% magické hranice vyvolalo předsunutí poptávky. To způsobilo růst počtu hypoték ve třetím kvartálu roku 2018 a následně jejich rychlý pokles, který trval až do února letošního roku.

 

Od konce února 2019 se některé banky trend poklesu počtu nově uzavřených hypoték snaží zastavit a rozhodly se hypotéky zlevnit a nalákat tak klienty. Průměrná úroková sazba FINCENTRUM HYPOINDEX klesla ze svého lednového maxima 3% na březnových 2,9%.

ZDROJ: Hypoindex

Vývoj cen nemovitostí v Brně a okolí

Dle očekávání se rychlý růst cen, který jsme v Brně zažívali v letech 2014 až 2017, nevrací ani v letošním roce.  Od roku 2018 se pohybujeme na pomyslném vrcholu trhu. Růst nabídkových cen byl již velmi mírný. Byty 1+1 zaznamenaly za celý rok 2018 nárůst nabídkových cen o 1%, byty 2+1 o 3%, 3+1 o 7% a 4+1 o 1%.

Byty

Dynamika růstu nabídkových cen (dle RealityČechy.cz)

 

Poptávka byla i v prvním čtvrtletí roku 2019 nadále silná. Průměrné nabídkové ceny více méně stagnovaly. Významnější růst cen jsme zaznamenali pouze u nabídkových cen nejmenších brněnských bytů.

Realitní trh v Brně kulminuje. Ceny se mění dle aktuální nabídky v lokalitách. Chuť nakupovat tu stále je, ale ceny jsou již opravdu vysoko. Zájemci již většinou vyšší cenu (ve srovnání s cenami v závěru roku 2017) akceptují málokdy.

Nabídkové ceny bytů v Brně

Pozn.: Statistiku realizovaných cen v Brně k dispozici zatím nemáme. Nabídkové ceny ukazují, za jaké ceny se inzeruje, nikoli prodává. V minulých letech byla ve finále dosažená prodejní cena vyšší než původně inzerovaná nabídková cena. Naopak v poslední době je nabídková cena v inzerci naopak vyšší než finálně dosažená prodejní cena. To výpovědní schopnost statistiky založené na nabídkových cenách značně snižuje.

 

Po lednovém poklesu nabídkové ceny bytů v Brně v prvním čtvrtletí rostly. Z aktuálních dat vyplývá, že vyjma největších bytů tento trend nepokračoval, spíše naopak. Nabídkové ceny v dubnu a květnu klesaly.

ZDROJ: RE/MAX Pro (dle nabídkových cen z realitního portálu RealityČechy.cz)

Novostavby

Během prvního čtvrtletí roku 2019 se začal v Brně stavět rekordní počet bytů. Nejde však o změnu trendu. Za skokový nárůst může projekt Ponava City se stovkami nových bytů.

Nejnovější byty v nabídce jsou převážně jednopokojové a dvoupokojové, o které je stále největší zájem. Průměrná cena všech volných bytů se pohybuje kolem 76,5 tisíc za metr čtvereční.


ZDROJ: Trikaya

Pronájmy

V Brně je aktuální průměrná cena pronájmu 254 Kč za metr čtvereční podlahové plochy bytu. Ještě vloni touto dobou to bylo 230 korun, což odpovídá meziročnímu nárůstu cen o 10 %,” říká ředitel společnosti Trikaya Alexej Veselý a dodává: “Nejvíce zdražily nájmy v bytech jednopokojových, které se pronajmou takřka ihned. Naopak téměř beze změny v ceně se pronajímají byty třípokojové.”

Na cenu má vliv hned několik faktorů, mezi nejvýraznější ale patří lokalita, stav nemovitosti i typ zástavby. V tomto ohledu vyjdou nejlevněji pronájmy v panelových domech. Z hlediska stavu nemovitosti zaplatí nejvíce zájemci o pronájem v novostavbě, a to průměrně 275 korun za metr čtvereční. Za byty zrekonstruované je nájemné o 5 % nižší a byty v původním stavu lze si pronajmout i o 15 % levněji. Naprostou většinu nabízených bytů v Brně tvoří byty jednopokojové a dvoupokojové, pouze čtvrtinu bytů představují byty třípokojové, čtyřpokojové a větší.

Co se dá očekávat v roce 2019 a 2020

V Brně se již největší potenciál růstu cen nemovitostí vyčerpal. Základní faktory PRO další růst a PROTI dalšímu růstu jsem rozebíral v závěru minulé analýzy ZDE.

Banky bojují o klienty a hypoteční trh skoro celý letošní rok provází zlevňování. Vzhledem k tomu, že Česká národní banka v květnu po půl roce zvýšila úrokové sazby o čtvrt procentního bodu, ziskovost poskytovaných úvěrů klesá. Tento stav je nadále neudržitelný a tak se dá očekávat brzká změna trendu. Úrokové sazby začnou opět růst. Vzhledem ke klesajícím počtům nově poskytnutých úvěrů lze očekávat velmi mírné tempo růstu. Osobně se domnívám, že průměrné úrokové sazby hranici 3,5% do konce roku 2019 neprolomí.

Zdá se tedy, že i poslední stimul růstu cen je u konce. Do konce roku žádný významnější růst cen brněnských nemovitostí nečekám. Meziroční růst v roce 2019 odhaduji na 0 až 4% procenta.

Kulminace trhu provází několik trendů

  • Vzhledem k aktuálním cenám nabízených nemovitostí v Brně lze předpokládat pokračování přelévání poptávky do blízkých spádových mimobrněnských oblastí.
  • Očekávám také pokračování trendu rozdílného chování různých lokalit dle aktuální velikosti nabídky. Zvýšení počtu nabízených nemovitostí dává kupujícím větší prostor pro jednání o ceně.
  • Tendence navyšování prodejních cen ze strany prodávajících přinese další prodlužování doby prodeje. Kupující často vyčkávají na snížení ceny nebo se dokonce snaží o ceně aktivně vyjednávat. Akceptovat ceny o 5 a více procent vyšší, než za jaké se nakupovalo před 12 měsíci, bude ochotný již málokdo.

Jsme na pomyslném vrcholu trhu. A dokud média nezaplaví informace o přicházející ekonomické krizi, budeme na něm nadále setrvávat. To bude provázeno krátkodobým zvyšováním a korekcí cen v jednotlivých brněnských lokalitách a u různých typů nemovitostí.

Pokles cen v následujících měsících nepředpokládám. Dokud ekonomika roste, je silná poptávka a prodávající nejsou nijak motivování za každou cenu prodat.

Jsme v očekávání krize. Ta bude znamenat zvýšení nezaměstnanosti, snížení platů i zisků firem. A ač se to z dnešního pohledu (kdy za sebou máme téměř sedm let růstu cen) zdá nemožné, může pokles znamenat i propad cen o desítky procent.

Kdy krize přijde, není jasné. Nicméně se nenechme ukolébat. Spuštění krize může přijít náhle a neočekávaně. O tom, že je ekonomika přehřátá se veřejně píše už od roku 2017. Predikce růstu HDP pro letošní rok je odborníky průběžně korigována směrem dolů a stále častěji mluví o rizicích změny ekonomického růstu v ekonomický pokles.

Co tedy doporučuji?

Moje doporučení je stále stejné. Zopakuji tedy to, co jsem psal již v minulé analýze.

Prodávajícím:

Mám prodat teď, nebo přijde ještě lepší doba?

  • Pokud zvažujete držet nemovitost dalších dvacet let s tím, že v ní budete bydlet nebo ji budete pronajímat, pak se bát poklesu cen nemusíte. Z dlouhodobého hlediska ceny nemovitostí velmi pravděpodobně porostou.
  • Pokud ale v nejbližších měsících či letech prodej vaší nemovitosti plánujete, spěchejte. Nejlepší doba na prodej už skončila. Jakmile se ekonomice přestane dařit, ceny nemovitostí začnou rychle klesat a na další vrchol se dostanou za velmi dlouhou dobu. V minulosti to trvalo většinou deset let.

Kupujícím:

Vyplatí se koupit ještě dnes, nebo mám počkat?

  • Pokud plánujete koupit nemovitost a za pár let ji se ziskem prodat, nedělejte to. Riziko poklesu cen v horizontu měsíců se zvyšuje. Ač se to dnes mnohým zdá nepředstavitelné, tak při propadu ekonomiky se mohou ceny propadnout i o desítky procent. Jestliže tempo růstu cen bytů v Brně v nedávných letech bylo 8-16% ročně, proč by při panice na trhu měl být pád pomalejší?
  • Pokud chcete kupovat byt nebo dům pro vlastní bydlení, tlačí vás k tomu rodinná situace a plánujete v ní bydlet dlouhodobě, je možné kupovat i teď. Musíte se ale psychicky připravit, že po určitou dobu může být cena vaší nemovitosti nižší, než za jakou ji nyní koupíte. A pokud se něco stane a budete muset nemovitost prodat ještě předtím, než se ceny dostanou na stávající cenovou hladinu, budete prodávat se ztrátou jednotek, ale i klidně desítek procent.
  • Pokud hodláte bydlení optimalizovat, tzn. směnit větší za menší nebo opačně, je doba příhodná téměř vždycky. Nyní sice koupíte draze, ale zároveň draze větší nemovitost prodáte. Rozdíly nejsou až tak významné. A pokud potřebujete jít z většího do menšího, tak to může být dokonce i výhodné.

POZOR: Ať už nakupujete nemovitost z jakéhokoliv důvodu, tak přidávám jednu velkou radu. Myslete na to, že koupí byste se neměli příliš zadlužit, abyste v krizi zvládli splácet a nebyli nuceni nevýhodně prodat.

A co nájmy?

  • Ceny pronájmů kopírují s určitým zpožděním ceny nemovitostí. Nejinak tomu je i nyní. Dá se předpokládat, že i ceny pronájmů v Brně v nejbližších měsících dosáhnou svého maxima.
  • Vlastníkům doporučuji nemít přehnaná očekávání a už nyní nabízet za cenu, za kterou si nájemníky udržíte i během následujících let.

AUTOR ČLÁNKU: Ing. Tomáš Fráňa, ředitel kanceláře RE/MAX Pro Brno