Vývoj cen nemovitostí v Brně a okolí 1. čtvrtletí 2019

Nabídkové ceny bytů v Brně

Pozn.: Statistiku realizovaných cen v Brně k dispozici zatím nemáme. Nabídkové ceny ukazují, za jaké ceny se inzeruje, nikoli prodává. V minulých letech byla ve finále dosažená prodejní cena vyšší než původně inzerovaná nabídková cena. Naopak v poslední době je nabídková cena v inzerci naopak vyšší než finálně dosažená prodejní cena. To výpovědní schopnost statistiky založené na nabídkových cenách značně snižuje.

 

Po lednovém poklesu nabídkové ceny bytů v Brně v prvním čtvrtletí rostly. Z aktuálních dat vyplývá, že vyjma největších bytů tento trend nepokračoval, spíše naopak. Nabídkové ceny v dubnu a květnu klesaly.

ZDROJ: RE/MAX Pro (dle nabídkových cen z realitního portálu RealityČechy.cz)

V Brně se již největší potenciál růstu cen nemovitostí vyčerpal. Základní faktory PRO další růst a PROTI dalšímu růstu jsem rozebíral v závěru minulé analýzy ZDE.

Banky bojují o klienty a hypoteční trh skoro celý letošní rok provází zlevňování. Vzhledem k tomu, že Česká národní banka v květnu po půl roce zvýšila úrokové sazby o čtvrt procentního bodu, ziskovost poskytovaných úvěrů klesá. Tento stav je nadále neudržitelný a tak se dá očekávat brzká změna trendu. Úrokové sazby začnou opět růst. Vzhledem ke klesajícím počtům nově poskytnutých úvěrů lze očekávat velmi mírné tempo růstu. Osobně se domnívám, že průměrné úrokové sazby hranici 3,5% do konce roku 2019 neprolomí.

Zdá se tedy, že i poslední stimul růstu cen je u konce. Do konce roku žádný významnější růst cen brněnských nemovitostí nečekám. Meziroční růst v roce 2019 odhaduji na 0 až 4% procenta.

Kulminace trhu provází několik trendů

• Vzhledem k aktuálním cenám nabízených nemovitostí v Brně lze předpokládat pokračování přelévání poptávky do blízkých spádových mimobrněnských oblastí.
• Očekávám také pokračování trendu rozdílného chování různých lokalit dle aktuální velikosti nabídky. Zvýšení počtu nabízených nemovitostí dává kupujícím větší prostor pro jednání o ceně.
• Tendence navyšování prodejních cen ze strany prodávajících přinese další prodlužování doby prodeje. Kupující často vyčkávají na snížení ceny nebo se dokonce snaží o ceně aktivně vyjednávat. Akceptovat ceny o 5 a více procent vyšší, než za jaké se nakupovalo před 12 měsíci, bude ochotný již málokdo.

Jsme na pomyslném vrcholu trhu. A dokud média nezaplaví informace o přicházející ekonomické krizi, budeme na něm nadále setrvávat. To bude provázeno krátkodobým zvyšováním a korekcí cen v jednotlivých brněnských lokalitách a u různých typů nemovitostí.

Pokles cen v následujících měsících nepředpokládám. Dokud ekonomika roste, je silná poptávka a prodávající nejsou nijak motivování za každou cenu prodat.

Jsme v očekávání krize. Ta bude znamenat zvýšení nezaměstnanosti, snížení platů i zisků firem. A ač se to z dnešního pohledu (kdy za sebou máme téměř sedm let růstu cen) zdá nemožné, může pokles znamenat i propad cen o desítky procent.

Kdy krize přijde, není jasné. Nicméně se nenechme ukolébat. Spuštění krize může přijít náhle a neočekávaně. O tom, že je ekonomika přehřátá se veřejně píše už od roku 2017. Predikce růstu HDP pro letošní rok je odborníky průběžně korigována směrem dolů a stále častěji mluví o rizicích změny ekonomického růstu v ekonomický pokles.

Kupujícím:

Vyplatí se koupit ještě dnes, nebo mám počkat?

• Pokud plánujete koupit nemovitost a za pár let ji se ziskem prodat, nedělejte to. Riziko poklesu cen v horizontu měsíců se zvyšuje. Ač se to dnes mnohým zdá nepředstavitelné, tak při propadu ekonomiky se mohou ceny propadnout i o desítky procent. Jestliže tempo růstu cen bytů v Brně v nedávných letech bylo 8-16% ročně, proč by při panice na trhu měl být pád pomalejší?
• Pokud chcete kupovat byt nebo dům pro vlastní bydlení, tlačí vás k tomu rodinná situace a plánujete v ní bydlet dlouhodobě, je možné kupovat i teď. Musíte se ale psychicky připravit, že po určitou dobu může být cena vaší nemovitosti nižší, než za jakou ji nyní koupíte. A pokud se něco stane a budete muset nemovitost prodat ještě předtím, než se ceny dostanou na stávající cenovou hladinu, budete prodávat se ztrátou jednotek, ale i klidně desítek procent.
• Pokud hodláte bydlení optimalizovat, tzn. směnit větší za menší nebo opačně, je doba příhodná téměř vždycky. Nyní sice koupíte draze, ale zároveň draze větší nemovitost prodáte. Rozdíly nejsou až tak významné. A pokud potřebujete jít z většího do menšího, tak to může být dokonce i výhodné.

POZOR: Ať už nakupujete nemovitost z jakéhokoliv důvodu, tak přidávám jednu velkou radu. Myslete na to, že koupí byste se neměli příliš zadlužit, abyste v krizi zvládli splácet a nebyli nuceni nevýhodně prodat.