Chystáte se pronajímat a nevíte za kolik? Nabízíte byt k pronájmu a nájemníci se nehrnou? Může to být cenou. Víte, o kolik přicházíte, pokud je nájem příliš drahý? Zjistíte to v následujícím článku.

Výše nájemného vs. rychlost a stabilita

Cílem každého majitele investiční nemovitosti, je vytvoření stabilního a pokud možno i co nejvyššího příjmu. Snaha získat z pronájmu maximum, však může být potrestána formou ztráty, která nemusí být na první pohled viditelná.

Celkem logickou úvahou totiž dojdeme k závěru, že pokud chci co největší zisk, musím patřičně navýšit nájem. Málokdo si však uvědomí, že čas pracuje proti němu a s každým dnem, kdy je nemovitost prázdná se mu zvětšuje ztráta.

Nezřídka totiž nadhodnocené byty čekají na nájemníka i několik měsíců a někdy nedojde k pronájmu vůbec. Navíc, pokud se takto nalezeným nájemníkům naskytne příležitost levnějšího bydlení, začnou hledat způsoby, jak se z nájemního vztahu vyvázat.

Doba bez nájemníka – opomíjený faktor

Pojďme si uvést příklad pronájmu bytu 2+1 v Brně:

  • Varianta 1 – nájemné 12 000 Kč/měsíc; mírně pod průměrem; pronajato ihned (do týdne)
  • Varianta 2 – nájemné 12 500 Kč/měsíc; mírně nad průměrem; pronajato cca do měsíce
  • Varianta 3 – nájemné 13 000 Kč/měsíc; silně nad průměrem; pronajato po 3 měsících

Pokud byt není pronajatý, nejenže přicházíme o potenciální nájemné, které jsme mohli získat, ale navíc musíme hradit pravidelné měsíční zálohy na energie a služby. Rozdíl můžeme vidět na podrobné kalkulaci níže:

Je tedy vidět, že na první pohled nelogický krok (nízké nájemné) přináší pozitivní výsledek ve formě vyššího zisku. Doba, po kterou je byt bez nájemníka, se významně podílí na výši celkového zisku z pronájmu za celý rok.

Není navíc příliš velký rozdíl v tom, zda požadujete mírně nižší a nebo mírně vyšší nájemné. Ten vzniká až v situaci, kdy se požadované nájemné více odchyluje od průměru, který je pro danou lokalitu typický.

Doba pronájmu aneb jak dlouho nájemník vydrží

S výměnou a hledáním nového nájemníka jsou vždy spojeny časové i finanční náklady a tak je spořádaný nájemník, který řádně platí a chce v nemovitosti zůstat delší dobu, snem patrně každého pronajímatele.

Pokud je nájem přiměřený, je daleko větší pravděpodobnost, že najdeme mezi zájemci o pronájem vhodného kandidáta. A na rozdíl od dražších nabídek si většinou můžeme vybírat mezi více zájemci o bydlení a upřednostnit tak toho, kdo nám nejvíce vyhovuje.

Otázkou je, nakolik bude nižší nájem výhodný i z dlouhodobého hlediska. Pomiňme teď na chvíli skutečnost, že bychom pravděpodobně nájemné meziročně navyšovali a vraťme se k výpočtům. Pokud bychom nechali výši nájemného nezměněnou po celou dobu nájmu, vypadalo by to takto:

Z výpočtu je patrné, že i pro dvouletý nájemní vztah je stále nejvýhodnější varianta 1. A zároveň vidíme, že ztráta vzniklá 3 měsíční absencí nájemníka se zcela neodmaže ani za 5 let.

Plánujete pronajímat? Chcete poradit ohledně ceny nájmu? A nebo rovnou najít kvalitního nájemníka?

Napište mi nebo zavolejte

Libor PJ Talaš – realitní makléř z Komína

více o makléři