Kvůli karanténě a obavám ze zpomalení hypotečního trhu z důvodu nastupující recese se 1.4.2020 Česká národní banka (ČNB) rozhodla uvolnit regulaci hypotečního trhu. ČNB zmírnila limity pro posouzení žádosti nového hypotečního úvěru, které měly banky dodržovat. Otázkou je, jak na toto uvolnění regulace za stávající situace banky zareagují? Budou opravdu hypotéky dostupnější?

O čem se to vlastně bavíme?

Česká národní banka (ČNB) se začala snažit regulovat dostupnost hypoték již od poloviny roku 2015. Úrokové sazby byly tehdy tak nízké a optimismus na realitním trhu tak velký, že chtěl nakupovat kde kdo. Komerční banky byly tenkrát ochotny schvalovat hypotéky i v hodnotě vyšší než 100% odhadní ceny kupované nemovitosti. Nároky na bonitu klientů byly minimální. Ceny nemovitostí raketově rostly a banky mezi sebou soutěžily o klienty. Obchodní dostihy byly v plném proudu.

Regulace dostupnosti hypoték probíhala postupně. Jednotlivé kroky se dočtete v článku „Regulace hypoték ČNB“. Poslední zpřísnění podmínek pro poskytování hypotečních úvěrů ze strany ČNB proběhlo v říjnu 2018.

  • Výše dluhu žadatele od října 2018 nesměla překročit devítinásobek jeho ročního čistého příjmu u více než 5 % objemu nových úvěrů (ukazatel DTI).
  • Současně měl žadatel na splátku dluhu vynakládat maximálně 45 % svého měsíčního čistého příjmu (ukazatel DSTI). Ve specifických případech bylo podle ČNB možné tyto hodnoty překročit, avšak nejvýše u 5 % úvěrů.
  • V platnosti zůstalo, že hypotéky nesměly být vyšší než 90 % hodnoty nemovitosti (ukazatel LTV). Na nové hypotéky v rozmezí 90 – 80 % mohla banka využít jen 15 % svých prostředků.

Vydaná doporučení sice nebyla pro banky právně závazná, ale ČNB je dokázala efektivně prosazovat.

„V minulosti jsme reagovali na uvolněné úvěrové standardy a nadměrně optimistická očekávání zpřísněním hypotečních ukazatelů. Teď, kdy je ekonomika zasažená pandemií koronaviru, se ale mohou stát takto nastavené úvěrové standardy nadměrně přísnými. Proto jsme učinili naše dnešní rozhodnutí,“ komentoval změny guvernér ČNB Jiří Rusnok.

Co se tedy změní?

Změní se regulace hypoték ze strany ČNB směrem k jednotlivým bankám. ČNB od dubna uvolnila limity tří klíčových úvěrových ukazatelů pro posuzování žádostí o nové hypotéky:

LTV 90% – První změna se týká omezení maximální výše hypotéky vůči hodnotě nemovitosti. ČNB zvyšuje doporučené maximum výše hypotéky na 90% hodnoty. Banky tedy nově mohou poskytnout žadateli vyšší hypotéku bez omezení. To by znamenalo menší nároky na vlastní zdroje klienta. Nově by žadateli o úvěr mohly stačit úspory ve výši pouze 10% místo dosavadních 20%.

DSTI 50% – Druhá změna se týká omezení měsíční splátky. DSTI je zjednodušeně řečeno poměr mezi měsíční splátkou veškerých měsíčních splátek úvěrů a čistým měsíčním příjmem žadatele o úvěr. Tento parametr ČNB zvýšila ze stávajících 45% na 50%.

DTI se ruší – Poměr výše dluhu a čistého příjmu žadatele o úvěr, ukazatel DTI, ČNB zcela zrušila.

Budou opravdu hypotéky dostupnější?

Regulace ze strany ČNB jsou uvolněny. To je jasné. Banky se ale regulují samy. ČNB jim pouze popustila uzdu. Jak tedy budou reagovat? Budou opravdu méně náročné na bonitu klienta?

To jsou otázky, na které teprve budeme hledat odpověď. Máme tu karanténu a pandemie koronaviru poslala ekonomiku do silné recese. Banky jsou ve stávající situaci opatrné. Čtyři velké banky se ještě v úterý nechaly slyšet, že od 1. dubna zcela zruší 90% hypotéky (nyní mohly kvartálně poskytnout pouze 15% objemu všech hypoték v této maximální sazbě). To je jen o den dříve než ČNB v tiskové zprávě oznámila uvolnění úvěrových ukazatelů pro posuzování žádostí o nové hypotéky.

Změny jsou v této době velmi rychlé a trh se stává neprůhledný. Na reakci bank si musíme tedy teprve počkat. Určitá opatrnost bank je však rozhodně na místě. Osobně si myslím, že plošné uvolnění nás hned tak nečeká. Na druhou stranu mají nyní banky větší volnost pro individuální posuzování bonity při schvalování žádosti o úvěr.

 

Ing. Tomáš Fráňa

ředitel kanceláře RE/MAX Pro