V pravidelné kvartální analýze se zabýváme vývojem cen nemovitostí v Brně a okolí. V tomto článku se detailněji podíváme na ceny bytů v brněnské městské části – Komíně. Podrobně si přiblížíme konečné prodejní ceny bytů od roku 2014, které vycházejí z údajů v kupních smlouvách. Na rozdíl od nabídkových cen z inzerce si tak můžeme o cenách bytů udělat reálnější obrázek.

Počty prodaných bytů

počet prodaných bytůNa uvedeném grafu je patrné, že počet prodaných bytů v letošním roce v porovnání s počty z předešlých let poklesl. Pokud z porovnání vypustíme novostavby, bylo ke konci října roku 2014 prodáno 40 bytů. Za stejné období roku 2015 to bylo 42. A během prvních deseti měsíců loňského roku se prodalo 43 bytů. Naproti tomu v letošním roce je říjnový stav zatím jen 27 bytů. Oproti roku 2016 je to více než 37% pokles.

Aktuální počet bytů v Komíně je cca 2 700. Letos tak zatím změnilo majitele pouhé 1 % bytů. Za obecný průměr se přitom považuje roční obměna 5-10 % vlastníků.

Kolem počátku roku 2015 je zde vidět vysoký počet prodaných bytů v novostavbě. To je způsobeno zejména dokončením dvou velkých projektů – Rezidence Meandr (Pastviny 10,a,b,c) a projekt Podveská II. (Podveská 43 a 49). V letošním roce se pak do grafu promítá dokončení domu na Kristenově 18 naproti Gymnázia P. Křižkovského.

zdroj dat: cenovamapa.cz

Prodané byty dle dispozice

prodané byty dle dispozicePokud se podíváme na počty prodaných nemovitostí od roku 2014 do současnosti, komínskému trhu jednoznačně dominují středně velké byty  s dispozicí 2+1 a 3+kk. Druhou největší skupinou jsou pak menší byty s dispozicí 1+1 a 2+kk. Garsonky a byty o velikosti 3+1 a větší pak tvoří pouhých 13 % objemu prodaných bytů.

dispozice celkem starší 4 let novostavby
garsonka, 1+kk 20 12 8
1+1, 2+kk 77 42 35
2+1, 3+kk 165 109 56
3+1, 4+kk 15 6 9
4+1, 5+kk 1 1  

V dalším přehledu se budeme zabývat už pouze dvěma největšími skupinami. Ty nám jsou schopny ukázat obecný trend, který je pak možné zobecnit na ostatní dispozice.

zdroj dat: cenovamapa.cz

Ceny za které se prodávalo

Celkové a metrové ceny bytů 1+1, 2+kk

1+1 celkové ceny
1+1 ceny za m2

zdroj dat: cenovamapa.cz

Celkové a metrové ceny bytů 2+1, 3+kk

2+1 celkové ceny
2+1 ceny za m2

zdroj dat: cenovamapa.cz

Uvedené grafy zobrazují konkrétní prodejní ceny jednotlivých nemovitostí v čase.

V rámci novostaveb je zde patrný rozptyl metrových cen jednotlivých bytů v závislosti na podlaží a standardu vybavení jednotlivých bytů. V letošním roce dokonce některé starší byty převyšovaly i metrové ceny novostaveb, což lze přičíst právě zvýšenému standardu prodávaných bytů.

Co se týče bytů ve starší zástavbě, lze zde pozorovat obecně rostoucí trend cenové hladiny. Rostoucí trend lze dobře vypozorovat na grafu metrových cen bytů 2+1, 3+kk. Metrové ceny těchto bytů  se v roce 2014 pohybovaly nejčastěji v pásmu 30 až 38 tisíc Kč. Pouze dva byty se prodaly nad touto hranicí. Jedná se s nejvyšší pravděpodobností o byty, které prošly úspěšnou rekonstrukcí. Zatímco rok 2014 zaznamenal velmi mírný růst, tak v roce 2015 již ceny poskočily o více než 11%. Na přelomu roku 2015 a 2016 se ceny bytů již pohybovaly v pásmu 32 až 46 tisíc za metr čtvereční.

Po roce 2015 zároveň vymizely z cenového pásma byty, které by byly hluboko pod průměrem. Vysvětlení se nabízí v postupném zvyšováním standardu bytových domů revitalizacemi a zateplováním.

Nejrychlejší růst cen však proběhl až v roce 2016. Za tento rok ceny bytů v Komíně narostly o více než 28%. Metrové ceny se pohybovaly nejčastěji v pásmu 40 a až 58 tisíc.
V roce 2017 již další růst cen bytů není patrný.

 

Uvažujete o prodeji bytu? Přemýšlíte, zda je ta nejvhodnější doba? Nebo vás zajímá vývoj cen v Komíně?

Nebojte se mě kontaktovat. Můžeme to probrat třeba u kafe.

 

Libor PJ Talaš – makléř z Komína

více o makléři